Restnutzungsdauer-Gutachten

Insbesondere bei vermieteten Bestandsimmobilien kann eine Prüfung sinnvoll sein, wenn die tatsächliche Nutzungsdauer kürzer ist als die gesetzlich typisierte Abschreibungsdauer. Relevant sind nicht nur das Baujahr, sondern vor allem baulicher Zustand, durchgeführte und unterlassene Modernisierungen, wirtschaftliche Nutzbarkeit und rechtliche Nutzungsbeschränkungen.

Typische Prüfobjekte sind Mehrfamilienhäuser, Wohn- und Geschäftshäuser sowie Gewerbeimmobilien mit Modernisierungsbedarf oder besonderen Nutzungsbedingungen. Ein hohes Alter allein reicht als Nachweis nicht aus. Umgekehrt kann ein weitgehend modernisiertes älteres Gebäude eine längere Restnutzungsdauer haben als das Baujahr vermuten lässt.

Für eine erste wirtschaftliche Einordnung sind Gebäudeanschaffungskosten, bisherige AfA, vermieteter Anteil und erwarteter zusätzlicher Abschreibungsbetrag hilfreich. Unser AfA-Rechner zeigt mögliche Auswirkungen; die objektbezogene Prüfung erfolgt im Gutachten.

Rechtsgrundlagen: BFH, Urteil vom 23.01.2024 – IX R 14/23.

Ja. Das Erstellungsdatum des Gutachtens muss nicht mit dem Bewertungsstichtag übereinstimmen. Ein heute erstelltes Gutachten kann eine kürzere tatsächliche Nutzungsdauer zu einem früheren Stichtag nachweisen, wenn die damaligen Verhältnisse ausreichend nachvollziehbar sind. Hilfreich sind Bauunterlagen, historische Fotos, Rechnungen über Modernisierungen, frühere Zustandsberichte und Angaben zu späteren Veränderungen. Später entstandene Schäden dürfen nicht ohne Weiteres auf den früheren Zustand übertragen werden.

Auch im BFH-Verfahren IX R 14/23 wurde ein später erstelltes Gutachten zur Beurteilung eines früheren Erwerbszeitpunkts herangezogen. Entscheidend ist die belastbare Herleitung für den relevanten Stichtag.

Bewertung und Steuerbescheid sind getrennt zu prüfen: Für offene oder verfahrensrechtlich änderbare Jahre kann die erhöhte AfA geltend gemacht werden. Ein Gutachten allein beseitigt weder Bestandskraft noch abgelaufene Fristen. Auch wenn Altjahre nicht mehr geändert werden können, kann eine Prüfung für die weitere Abschreibung sinnvoll sein; dabei müssen bisherige AfA und verbleibendes Abschreibungsvolumen berücksichtigt werden.

Rechtsgrundlagen: BFH, Urteil vom 23.01.2024 – IX R 14/23; § 164 AO; § 173 AO; EStH, H 7.4 „Unterlassene oder überhöhte AfA“.

§ 7 Abs. 4 Satz 2 EStG erlaubt eine Abschreibung nach der kürzeren tatsächlichen Nutzungsdauer anstelle der gesetzlichen Gebäude-AfA. Für die reguläre lineare Abschreibung von Wohngebäuden gelten grundsätzlich:

• Fertigstellung vor 1925: 2,5 % jährlich.
• Fertigstellung von 1925 bis 2022: 2 % jährlich.
• Fertigstellung ab 2023: 3 % jährlich.

Für bestimmte nicht zu Wohnzwecken dienende Gebäude im Betriebsvermögen gelten eigene Voraussetzungen. Maßgeblich ist die gesetzliche Einordnung; das Kaufjahr allein bestimmt den regulären AfA-Satz nicht.

Ist eine entsprechend kürzere tatsächliche Nutzungsdauer nachgewiesen, verteilt sich der abschreibbare Betrag auf diesen Zeitraum. Für den Nachweis verlangt der BFH keine einzige verbindliche Gutachtenmethode. Erforderlich ist eine sachverständige, auf die individuellen Verhältnisse des Gebäudes gestützte Begründung.

Rechtsgrundlagen: § 7 Abs. 4 EStG; BFH, Urteil vom 23.01.2024 – IX R 14/23.

Ein reines Rechnergebnis reicht dafür nicht aus. Der BFH unterscheidet zwischen einer modellhaften Berechnung und einer sachverständigen Begutachtung, die den tatsächlichen Zustand des konkreten Gebäudes berücksichtigt. Ein Modell kann Bestandteil des Gutachtens sein; der bloße Verweis auf eine nach der Immobilienwertermittlungsverordnung errechnete Restnutzungsdauer genügt nicht.

Im Gutachten müssen unter anderem Modernisierungen, unterlassene Instandhaltung, technische und wirtschaftliche Einflüsse sowie gegebenenfalls rechtliche Beschränkungen nachvollziehbar gewürdigt werden. Eine bestimmte Methode wie ein ausschließliches Bausubstanzgutachten ist dabei nicht zwingend vorgeschrieben.

Unser RND-Rechner dient deshalb zur Orientierung und Vorbereitung. Den individuellen Nachweis erstellt ein nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifizierter Sachverständiger.

Rechtsgrundlagen: BFH, Urteil vom 23.01.2024 – IX R 14/23, insbesondere Rn. 18–24.

Nein. Das Bundesfinanzministerium hat das Schreiben vom 22. Februar 2023 mit Schreiben vom 1. Dezember 2025 aufgehoben. Die gesetzliche Möglichkeit einer Abschreibung nach kürzerer tatsächlicher Nutzungsdauer besteht weiterhin.

Aus der Aufhebung folgt keine automatische Anerkennung jedes Gutachtens. Maßgeblich bleiben § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG und die Anforderungen der Rechtsprechung an eine sachverständige, objektbezogene Darlegung. Der BFH hat am 23. Januar 2024 klargestellt, dass jede geeignete sachverständige Methode in Betracht kommt, eine bloß schematische Modellrechnung aber nicht genügt. Auch das Urteil vom 7. Oktober 2025 bestätigt die Bedeutung einer plausibel hergeleiteten tatsächlichen Nutzungsdauer.

Rechtsgrundlagen: BMF-Schreiben vom 01.12.2025; BFH IX R 14/23; BFH IX R 26/24.

Bitte geben Sie an, welche Wohnungen oder Gebäude erfasst werden sollen und wie sie genutzt werden. Bei mehreren Wohnungen in einem Gebäude können gemeinsame Bauteile und Unterlagen zusammen betrachtet werden; Zustand und Modernisierung der einzelnen Einheiten müssen dennoch nachvollziehbar sein. Wir stimmen den sachgerechten Gutachtenumfang und die Zuordnung der Ergebnisse vor der Bearbeitung mit Ihnen ab.

Modernisierungen können die Restnutzungsdauer verlängern. Deshalb benötigen wir Angaben zu Art, Umfang und Zeitpunkt bereits ausgeführter sowie konkret geplanter Maßnahmen. Ein vollständig erneuertes Dach, modernisierte Leitungen oder eine umfassende energetische Sanierung sind anders einzuordnen als laufende kleinere Reparaturen.

Bei einem rückwirkenden Gutachten ist zu trennen, welche Maßnahmen am Bewertungsstichtag bereits vorhanden waren und welche erst später erfolgten. Spätere wesentliche Veränderungen können eine erneute steuerliche Beurteilung der weiteren Abschreibung erfordern.

Werden nachträgliche Herstellungskosten bei einem nach § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG abgeschriebenen Gebäude aufgewendet, sieht R 7.4 Abs. 9 EStR grundsätzlich eine neue Schätzung der Restnutzungsdauer anhand des Zustands nach Abschluss der Arbeiten vor; daneben besteht eine Verwaltungsvereinfachung zur Fortführung des bisherigen Prozentsatzes. Das ursprüngliche Gutachten ist daher kein zeitlich unbegrenzter Freibrief für einen unveränderten AfA-Ansatz.

Rechtsgrundlagen: Amtliches Einkommensteuer-Handbuch, R 7.4 Abs. 9.

Ihr Gutachten wird von einem nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifizierten Sachverständigen für Immobilienbewertung erstellt. Wir stellen bei jedem Auftrag sicher, dass die formellen Anforderungen an die Zertifizierung des Gutachters für den konkreten Bewertungsanlass und Verwendungszweck erfüllt sind. Dazu gehören insbesondere das einschlägige Fachgebiet, die Gültigkeit der Zertifizierung und die Anforderungen an die Zertifizierungsstelle.

Unsere Bewertung verbindet bautechnische und wirtschaftliche Sachkunde. Bauschäden, Modernisierungen, energetische Eigenschaften sowie wertrelevante Rechte und Belastungen werden objektbezogen eingeordnet. Mehr zu unserer Arbeitsweise erfahren Sie unter Über uns.

Beispiel zum Erwerbszeitpunkt: Die abschreibbaren Gebäudeanschaffungskosten einer vollständig vermieteten Immobilie betragen 300.000 €. Bei regulär 2 % AfA entstehen 6.000 € Abschreibung im vollen Jahr. Wird stattdessen eine tatsächliche Nutzungsdauer von 30 Jahren nachgewiesen und steuerlich berücksichtigt, ergeben sich 300.000 € ÷ 30 = 10.000 € jährlich. Die zusätzliche AfA beträgt 4.000 €; bei angenommenen 42 % Grenzsteuersatz entspricht das rechnerisch 1.680 € weniger Einkommensteuer jährlich, ohne Solidaritätszuschlag und Kirchensteuer.

Die höhere AfA verlagert den Kostenabzug zeitlich nach vorn; sie schafft kein zusätzliches Abschreibungsvolumen. Im Erwerbsjahr erfolgt die lineare AfA regelmäßig zeitanteilig. Wird erst später auf eine kürzere Nutzungsdauer umgestellt, müssen die bereits berücksichtigten Abschreibungen und das verbleibende AfA-Volumen in die Berechnung einfließen. Die ursprünglichen Kosten dürfen nicht nochmals vollständig verteilt werden.

Diese Erläuterungen sind allgemeine steuerliche Informationen. Wir liefern den sachverständigen Nachweis; Ihre Steuerberatung prüft den Ansatz in der konkreten Veranlagung.

Rechtsgrundlagen: § 7 EStG; EStH, H 7.4.