AfA-Gutachten
Kaufpreisaufteilung und Restnutzungsdauer in einem Gutachten
Was ist ein AfA-Gutachten?
Das AfA-Gutachten verbindet die steuerliche Kaufpreisaufteilung (KPA) mit dem Nachweis einer kürzeren tatsächlichen Nutzungsdauer gemäß § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG (RND). Damit werden zwei wesentliche Grundlagen der Gebäudeabschreibung gemeinsam untersucht: der auf das Gebäude entfallende Kaufpreisanteil und die verbleibende Nutzungsdauer.
AfA steht für „Absetzung für Abnutzung“. Bei vermieteten oder betrieblich genutzten Immobilien können die auf das Gebäude entfallenden Anschaffungs- oder Herstellungskosten über die Nutzungsdauer steuerlich berücksichtigt werden. Grund und Boden wird nicht abgeschrieben.
Das Ingenieurbüro Reifferscheidt erstellt eine nachvollziehbare, auf Ihre Immobilie bezogene Bewertung. Das Gutachten liefert die sachverständige Grundlage für die Prüfung und Umsetzung durch Ihre Steuerberatung.
Wann ist ein AfA-Gutachten sinnvoll?
Ein AfA-Gutachten kommt insbesondere für Eigentümer vermieteter oder betrieblich genutzter Bestandsimmobilien in Betracht. Sinnvoll ist die gemeinsame Prüfung zum Beispiel:
- beim Erwerb einer Eigentumswohnung, eines Mehrfamilienhauses oder einer Gewerbeimmobilie;
- wenn die Kaufpreisaufteilung im Vertrag fehlt oder die angesetzten Wertanteile überprüft werden sollen;
- wenn Alter, Zustand, Modernisierungsstand oder wirtschaftliche Nutzbarkeit auf eine kürzere Nutzungsdauer hindeuten;
- wenn Sie Ihrer Steuerberatung eine abgestimmte Grundlage für Gebäudeanteil und Abschreibungsdauer zur Verfügung stellen möchten.
Ob sich die Beauftragung wirtschaftlich lohnt, hängt unter anderem vom Kaufpreis, dem Erwerbszeitpunkt, den bisherigen Abschreibungen und den Eigenschaften des Gebäudes ab. Bei ausschließlich selbst genutztem Wohneigentum besteht regelmäßig keine laufende Gebäude-AfA im Rahmen von Vermietungseinkünften.
Kaufpreisaufteilung und Restnutzungsdauer
1. Kaufpreisaufteilung (KPA): Wie hoch ist der Gebäudeanteil?
Der Gesamtkaufpreis wird nach dem Verhältnis der Werte von Gebäude und Grund und Boden aufgeteilt. So lässt sich der auf das abschreibbare Gebäude entfallende Anteil nachvollziehbar bestimmen. Eine bereits vertraglich vereinbarte Aufteilung und die objektspezifischen Besonderheiten werden berücksichtigt. Der Bodenwert wird nicht einfach vom Kaufpreis abgezogen. Mehr zur Kaufpreisaufteilung.
2. Restnutzungsdauer (RND): Über welchen Zeitraum ist das Gebäude noch nutzbar?
Untersucht werden unter anderem Bausubstanz, Modernisierungen, technischer Verschleiß, wirtschaftliche Nutzbarkeit und rechtliche Nutzungsbeschränkungen. Ist eine gegenüber der gesetzlichen Typisierung kürzere tatsächliche Nutzungsdauer nachgewiesen, kann nach § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG eine entsprechend höhere jährliche AfA möglich sein. Mehr zum Restnutzungsdauer-Gutachten.
Gemeinsam betrachtet: Beide Ergebnisse müssen zur selben Immobilie und zum jeweiligen Stichtag passen. Eine kürzere Nutzungsdauer kann auch den Gebäudewert beeinflussen. Deshalb werden die Ansätze fachlich aufeinander abgestimmt; ein höherer Gebäudeanteil oder eine höhere Abschreibung ergibt sich nicht automatisch.
Der Ablauf eines AfA-Gutachtens
Beauftragung & Vorbereitung. Sie beauftragen das AfA-Gutachten über das Formular zu den Konditionen unserer Honorartabelle. Anschließend erhalten Sie von uns einen Upload-Link für Ihre Unterlagen und wir vereinbaren den Ortstermin.
Ortstermin & Bestandsaufnahme. Wir besichtigen die Immobilie und erfassen den Gebäudezustand, die Ausstattung sowie durchgeführte Modernisierungen. Zusammen mit Ihren Unterlagen bildet dies die Grundlage des Gutachtens.
Gutachtenerstellung & Übergabe. Wir ermitteln die Kaufpreisaufteilung und die tatsächliche Restnutzungsdauer. Das fertige Gutachten erhalten Sie als PDF-Dokument zur Weitergabe an Ihre Steuerberatung und zur Vorlage beim Finanzamt.
Leistungsumfang & Honorar
Das AfA-Gutachten umfasst die sachverständige Untersuchung beider Bausteine:
- Sichtung der Objektunterlagen und Festlegung der maßgeblichen Bewertungsstichtage;
- Erfassung von Gebäudezustand, Ausstattung und Modernisierungen im Rahmen der Ortsbesichtigung;
- Ermittlung der Wertanteile von Gebäude und Grund und Boden mit einem für das Objekt geeigneten Wertermittlungsverfahren;
- individuelle Herleitung der tatsächlichen Restnutzungsdauer unter Berücksichtigung der relevanten technischen, wirtschaftlichen und rechtlichen Einflüsse;
- nachvollziehbare Darstellung von Annahmen, Datengrundlagen und Ergebnissen in einem Gutachten.
Sie erhalten das Gutachten als PDF-Dokument. Die Kaufpreisaufteilung und der Nachweis einer kürzeren tatsächlichen Nutzungsdauer sind im AfA-Gutachten enthalten. Für die Beauftragung und Abrechnung gilt unsere Honorartabelle.
Verbindliche Abrechnung nach Honorartabelle. Das Basishonorar richtet sich nach dem ermittelten Verkehrswert gemäß der Spalte „Verkehrswertgutachten, AfA-Gutachten“. Maßgeblich ist der Wert vor Berücksichtigung besonderer objektspezifischer Grundstücksmerkmale, wie in Abschnitt 1 der Honorartabelle definiert. Zwischenwerte werden interpoliert; die dort geregelte Indexanpassung wird berücksichtigt.
Hinzu kommen die in der Honorartabelle vorgesehenen Zuschläge, eine Nebenkostenpauschale von 5 % des Basishonorars, gegebenenfalls weitere Leistungen und Auslagen sowie die gesetzliche Umsatzsteuer. Die Zuschläge für Kaufpreisaufteilung und den Nachweis einer kürzeren Nutzungsdauer fallen beim AfA-Gutachten nicht zusätzlich an.
Sie beauftragen direkt über das Formular zu diesen Konditionen. Ein gesondertes Angebot ist dafür nicht erforderlich. Nach der Beauftragung stellen wir den Upload-Link bereit und vereinbaren den Ortstermin.
Beauftragung
Beauftragen Sie Ihr AfA-Gutachten direkt über das folgende Formular. Wählen Sie dort „AfA-Gutachten (AfA)“. Für die Vergütung gelten die Konditionen unserer Honorartabelle; das Basishonorar richtet sich nach dem im Gutachten ermittelten Verkehrswert gemäß der dort beschriebenen Berechnungsgrundlage.
Nach Eingang Ihres Auftrags erhalten Sie von uns einen Upload-Link für Ihre Objektunterlagen und wir vereinbaren den Ortstermin. Nach der Besichtigung erstellen wir Ihr Gutachten und stellen es Ihnen als PDF-Dokument zur Verfügung.
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Nachricht & Rückrufservice
Unterlagen
Nach Ihrer Beauftragung erhalten Sie von uns einen Upload-Link für die sichere Übermittlung Ihrer Unterlagen. Bitte laden Sie dort – soweit vorhanden – insbesondere Folgendes hoch:
- notarieller Kaufvertrag einschließlich vereinbarter Kaufpreisaufteilung und Angaben zu Anschaffungsnebenkosten;
- Datum des Übergangs von Nutzen und Lasten sowie der steuerlich relevante Betrachtungszeitraum;
- Grundbuchauszug, Flurkarte und Angaben zu Rechten oder Belastungen;
- Baujahr, Bauunterlagen, Grundrisse sowie Wohn-, Nutz- und Grundstücksflächen;
- Nachweise über Modernisierungen, Sanierungen, Schäden und Instandhaltungsmaßnahmen, möglichst mit Ausführungsjahr;
- Mietverträge beziehungsweise Mietübersicht und Angaben zur aktuellen Nutzung;
- bei Wohnungs- oder Teileigentum: Teilungserklärung, Aufteilungsplan und relevante WEG-Unterlagen;
- bei bereits länger gehaltenen Immobilien: bisherige AfA-Berechnung und die für die Fragestellung relevanten Angaben Ihrer Steuerberatung.
Welche zusätzlichen Unterlagen im Einzelfall benötigt werden und wie fehlende Informationen beschafft werden können, stimmen wir mit Ihnen ab.
FAQ zum AfA-Gutachten
Ein KPA-Gutachten untersucht die Aufteilung des Kaufpreises auf Gebäude und Grund und Boden. Ein RND-Gutachten dient dem Nachweis einer kürzeren tatsächlichen Nutzungsdauer. Das AfA-Gutachten verbindet beide Fragestellungen in einer abgestimmten Ausarbeitung. Wenn nur einer der beiden Bausteine benötigt wird, kann eine einzelne Leistung ausreichen.
Das Gutachten wird als sachverständiger Nachweis zur Vorlage beim Finanzamt erstellt. Entscheidend sind eine geeignete Bewertungsmethode, nachvollziehbare Annahmen und die individuellen Verhältnisse des Gebäudes. Ein bloßer Verweis auf eine modellhaft berechnete Restnutzungsdauer reicht nach dem BFH-Urteil vom 23. Januar 2024, IX R 14/23 nicht aus.
Über die steuerliche Berücksichtigung entscheidet das Finanzamt im jeweiligen Einzelfall. Ihre Steuerberatung prüft die konkrete Anwendung und reicht das Gutachten bei Bedarf mit den steuerlichen Unterlagen ein.
Für die Kaufpreisaufteilung ist nach der BMF-Arbeitshilfe grundsätzlich das Datum des Kaufvertrags maßgeblich. Die tatsächliche Nutzungsdauer ist für den steuerlich relevanten Zeitpunkt zu beurteilen; beim Erwerb ist regelmäßig der Übergang des wirtschaftlichen Eigentums beziehungsweise von Nutzen und Lasten zu beachten.
Bitte geben Sie im Beauftragungsformular das Datum des notariellen Kaufvertrags an und teilen Sie uns den wirtschaftlichen Übergang zusätzlich mit. Die verbleibende Nutzungsdauer wird für den erforderlichen Zeitpunkt gesondert ausgewiesen. Abweichende oder spätere Betrachtungszeitpunkte stimmen wir mit Ihnen und Ihrer Steuerberatung ab.
Ja, eine Begutachtung kann auch nach dem Erwerb erfolgen. Für zurückliegende Stichtage müssen der damalige Gebäudezustand und die relevanten Umstände jedoch ausreichend belegbar sein. Kaufvertrag, Bauunterlagen und Nachweise zu Modernisierungen sind dafür besonders hilfreich.
Ob und für welche Veranlagungsjahre sich die Ergebnisse steuerlich berücksichtigen lassen, hängt unter anderem von den bisherigen Abschreibungen und der Änderbarkeit der Steuerbescheide ab. Dies sollte Ihre Steuerberatung vor der Beauftragung prüfen.
Vereinfachtes Beispiel für ein volles Jahr zu Beginn der Abschreibung: Bei abschreibbaren Gebäudeanschaffungskosten von 300.000 Euro und einem regulären AfA-Satz von 2 % beträgt die jährliche AfA 6.000 Euro. Wird eine tatsächliche Nutzungsdauer von 30 Jahren nachgewiesen und steuerlich berücksichtigt, ergeben sich rechnerisch 10.000 Euro pro Jahr (300.000 Euro ÷ 30 Jahre).
Die Differenz von 4.000 Euro ist eine zusätzliche jährliche Abschreibung und keine Steuererstattung in gleicher Höhe. Der steuerliche Effekt hängt von Ihrer persönlichen Situation ab. Bereits vorgenommene Abschreibungen, der Zeitpunkt der Umstellung und weitere Besonderheiten sind gesondert zu berücksichtigen.
Die fachliche Beurteilung berücksichtigt insbesondere folgende Grundlagen:
- § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG zur AfA nach einer kürzeren tatsächlichen Nutzungsdauer;
- BMF-Arbeitshilfe zur Kaufpreisaufteilung, Stand März 2026 und die Grundsätze einer Aufteilung nach den Wertverhältnissen;
- BFH, Urteil vom 23. Januar 2024 – IX R 14/23 zur individuellen sachverständigen Schätzung der Nutzungsdauer;
- BFH, Urteil vom 7. Oktober 2025 – IX R 26/24 zur Kaufpreisaufteilung und zur Berücksichtigung einer kürzeren Nutzungsdauer;
- BMF-Schreiben vom 1. Dezember 2025, mit dem das BMF-Schreiben vom 22. Februar 2023 aufgehoben wurde.
Stand der Informationen: 21. Oktober 2026. Die steuerliche Umsetzung erfolgt unter Berücksichtigung Ihres Einzelfalls durch Ihre Steuerberatung.