Restnutzungsdauer-Gutachten

Gesetzlich festgelegt ist eine Abschreibungsdauer von 40 Jahren bei Immobilien, die vor 1925 fertiggestellt worden sind (jährliche Abschreibung für Abnutzung von 2,5 %) bzw. eine Abschreibungsdauer von 50 Jahren bei Immobilien, die ab 1925 fertiggestellt worden sind (jährliche Abschreibung für Abnutzung von 2,0 %). Jedes Jahr, um welches Sie durch handfeste Gutachten diese Restnutzungsdauer reduzieren können, bedeutet für Sie Einsparungen bzw. Rückerstattungen bei der jährlichen Steuererklärung. 

Für alle Steuerjahre, die noch offen sind, für die also noch kein bestandskräftiger Steuerbescheid besteht, kann die tatsächliche (i.d.R. kürzere) Restnutzungsdauer geltend gemacht werden. Der noch nicht abgeschriebene Gebäudewertanteil (Buchwert) kann ab Geltendmachung über die tatsächlich (i.d.R. kürzere) Restnutzungsdauer abgeschrieben werden. 

Hintergrund: Die AfA (allgemein und auch für Gebäude) ist eine unselbstständige Besteuerungsgrundlage, die nicht in Bestandskraft erwächst und daher grundsätzlich jedes Jahr neu festgelegt werden kann. 

Das Einkommenssteuergesetz erlaubt den Nachweis einer tatsächlich kürzeren Nutzungsdauer nach § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG.

Der Bundesfinanzhof hat mit Urteil vom 28.07.2021 (IX R 25/19) letztinstanzlich klargestellt, dass die tatsächliche wirtschaftliche Restnutzungsdauer von den Finanzämtern anzuerkennen ist. Die Finanzgerichte haben entsprechend geurteilt (s. FG Münster, 1 K 1741/18 E und FG Köln, 6 K 923/20). Laut Urteil des Bundesfinanzhofs vom 28.07.2021 kann sich der „der Steuerpflichtige […] zur Darlegung der verkürzten tatsächlichen Nutzungsdauer eines zur Einkünfteerzielung genutzten Gebäudes jeder Darlegungsmethode bedienen [..], die im Einzelfall zur Führung des erforderlichen Nachweises geeignet erscheint“

Nein. Richtig ist jedoch, dass das Finanzministerium in dem am 28.07.2022 veröffentlichten Referentenentwurf des Jahressteuergesetzes 2022 eine Abschaffung des § 7 Absatz 4 Satz 2 EStG plante. Damit sollte eine “Vermeidung unkontrollierter Steuermindereinnahmen” sichergestellt werden. Die Verabschiedung dieses Entwurfs hätte bedeutet, dass letztmalig mit der Steuererklärung für das Steuerjahr 2022 die erhöhten AfA-Sätze geltend gemacht werden können. 

In der vom Bundestag verabschiedeten Fassung wurde die im Regierungsentwurf beabsichtigte Streichung der Ausnahmeregelung zum Ansatz einer kürzeren Nutzungsdauer für Gebäudeabschreibung (§ 7 Abs. 4 Satz 2 EStG) jedoch nicht umgesetzt (siehe Link). Der Bundesrat hat dem Jahressteuergesetz in seiner Sitzung am 16.12.2022 in der vom Bundestag verabschiedeten Fassung zugestimmt. Damit ist die Möglichkeit des Nachweis einer kürzeren (Rest-) Nutzungsdauer nach § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG weiterhin gegeben.

Sie haben zwei Möglichkeiten:

1. Sie beauftragen pro Eigentumswohnung je ein Gutachten mit klarem Bezug zur jeweiligen Wohnung
2. Sie beauftragen ein Gutachten für das gesamte Mehrfamilienhaus. In diesem Fall ist es wichtig, dass Sie auch die Modernisierungen (z.B. Bäder oder Innenausbau) und Zustände (z.B. Grundriss) in den anderen Wohnungen kennen. 

Die angewendete Methode zur Berechnung der Restnutzungsdauer (Immobilienwertermittlungsverordnung) sieht keine andere Möglichkeit vor. Das heißt die Beauftragung eines einzelnen Gutachtens, das sich auf mehrere ETWs in einem MFH bezieht, ist nicht möglich. 

Ja,  das Finanzamt kann nach einer umfangreichen Sanierung eine Neuberechnung der Abschreibung für Abnutzung (AfA) verlangen.

Denn die AfA ist eine unselbstständige Besteuerungsgrundlage, die nicht in Bestandskraft erwächst und daher grundsätzlich jedes Jahr neu festgelegt werden kann. 

Beispiel: Es wird eine Restnutzungsdauer vor der Sanierung von 18 Jahren ermittelt (Stichtag 1.1.2018). Ende 2019 beginnt der Eigentümer eine umfangreiche Sanierung mit Anhebung des Standards, die ca. 2 Jahre andauert. Nun besteht die Möglichkeit, dass das Finanzamt aufgrund der Modernisierung eine Neuberechnung der Nutzungsdauer sowie der Bemessungsgrundlage (wenn Modernisierungskosten aktiviert werden müssen) veranlagt. Beispielsweise ermittelt das FA die neuen Restnutzungsdauern basierend auf der ImmoWertV wie folgt:

•  für 2020 aufgrund der ersten erfolgten  Modernisierungsmaßnahmen von 22 Jahren
• für 2021 von 30 Jahren und
• ab 1.1.2022 von 36 Jahren. 

In diesem Beispiel wären die folgenden Abschreibungen-Sätze anzuwenden:

• 2018: ca. 5,5% des Restbuchwertes
• 2019: ca. 5,5% des Restbuchwertes
• 2020: ca. 4,5% des Restbuchwertes
• 2021: ca. 3,3% des Restbuchwertes
• ab 2022: ca. 2,8% des Restbuchwertes

Anmerkung: Die Praxis zeigt, dass bei kleineren Modernisierungen, bei denen die Modernisierungskosten komplett im Jahr der Maßnahme steuerlich geltend gemacht werden können und nicht zu den Anschaffungskosten hinzugefügt werden müssen, also nicht aktiviert werden müssen (keine Überschreitung der 15%-Grenze, keine Anhebung des Standards), üblicherweise keine Neuberechnung der AfA verlangt wird.