Meist können wir Ihnen die Bewertung binnen 2-3 Woche nach Ortstermin zusenden. Wenn Sie das Gutachten sehr kurzfristig benötigen, sprechen Sie uns gern darauf an. 

Die Art und Weise der Wertermittlung (Schritt 1 der Kaufpreisaufteilung) ist grundsätzlich gleich. Auch bei einer Stellungnahme zur Kaufpreisaufteilung wird der Wert nach einem normierten Verfahren der ImmoWertV (Sachwertverfahren, Ertragswertverfahren oder Vergleichswertverfahren) gutachterlich neutral ermittelt. In der Regel findet wird jedoch nur das Ertragswert angewandt, und der Verkehrswert über Vervielfältiger in Anlehnung an das mittelbare Vergleichswertverfahren plausibilisiert. Die Marktanpassung wird auch im Rahmen der Stellungnahme zur Kaufpreisaufteilung nach den Vorgaben des zuständigen Gutachterausschusses modellhaft durchgeführt.

Gegen Aufpreis können in der Stellungnahme zur Kaufpreisaufteilung auch besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale wie Wohnrechte, Wegerechte oder sonstige Eintragungen in Abteilung 2 des Grundbuchs berücksichtigt werden.

Ja, die Kaufpreisaufteilung basiert auf der Wertermittlung in Anlehnung an die ImmoWertV. Der Verkehrswert der Immobilie wird modellkonform mittels der Bewertungsmodelle des zuständigen Gutachterausschusses für Grundstückswerte ermittelt. Auch werden objektspezifische Grundstücksmerkmale berücksichtigt. Das Prozedere ist äquivalent zur Wertermittlung (Kurzgutachten). Im zweiten Schritt werden Bodenwert und Gebäudewert einzeln ausgewiesen. Sofern der Kaufpreis bei Beauftragung angegeben worden ist, wird dieser prozentual äquivalent aufgeteilt und die Anteile ausgewiesen.

Im Gegensatz zum Verkehrswertgutachten werden keine Unterlagen bei Behörden abgefragt. Weiterhin grundsätzlich auch vereinbart werden, dass nur mir den Vorgaben des Auftraggebers gearbeitet wird. Relevant sind grundsätzlich jedoch alle Unterlagen, die Informationen enthalten, die den Wert der Immobilie beeinflussen können. Grundsätzlich können daher optional die folgenden Unterlagen eingereicht werden:

• Grundbuchauszug  der Liegenschaft, wenn Eintragungen in Abt. I und II bestehen, die dazugehörigen notariellen Verträge
• Baurechtliche Informationen – Bauantrag, Baugenehmigung, Bebauungsplan
• Zusammenstellung der Flächen- und Raumangaben, Berechnung der Wohn- und Nutzflächen
• Berechnung der Bruttogrundflächen und des Bruttorauminhaltes
• Maßstäbliche Grundrisse, Schnitte, Ansichten, Angaben über Modernisierungs- und Sanierungsmaßnahmen der letzten 20 Jahre
• Mieterübersicht und bestehende Mietverträge, letzte Mietanpassung
• Aufstellung der Bewirtschaftungs- und Betriebskosten
• Behördenauskünfte; Auskunft über Erschließungsbeiträge, Auskunft aus dem Altlastenverzeichnis, Auskunft aus dem Baulastenverzeichnis, Auszug aus dem Liegenschaftsbuch, Auszug aus der Liegenschaftskarte
• Bei Wohn- und Teileigentum; Abgeschlossenheitsbescheinigung, Teilungserklärung mit Aufteilungsplan, Protokolle der letzten drei Eigentümerversammlung, Betriebskostenabrechnung
• Bei Rechten und Belastungen; Erbbaurechtsverträge, Eintragungsbewilligungen, Nachweis aktueller Erbbauzins

Der Begriff des Gutachters ist in Deutschland leider nicht geschützt. Zudem existiert kein einheitlicher Ausbildungsweg, um als Gutachter oder Sachverständiger tätig zu werden. Hierfür kommen aber natürlich insbesondere solche Ausbildungen und Studiengänge in Frage, die eng mit der Immobilienwirtschaft verzahnt sind.

Kurzgutachten werden bei uns primär von Jan Reifferscheidt erstattet. Als Ingenieur (MSc), Immobilienökonom (MBA) und zertifizierter Energie-Effizienz-Experte (dena) kann Herr Reifferscheidt das Bewertungsobjekt mit einem 360°-Blick bewerten und die technischen, rechtlichen, energetischen und wirtschaftlichen Fragestellungen im Kontext der Wertermittlung bestens beurteilen. 

Herr Jan Reifferscheidt ist zudem als Sachverständiger für die Bewertung von Wohn- und Gewerbeimmobilien nach den Anforderungen der DIN EN ISO/IEC 17024 von der DIAZert (DAkkS akkreditierte Zertifizierungsstelle) zertifiziert. Diese Zertifizierung ist gemäß dem Bewertungsgesetz einer öffentlichen Bestellung und Vereidigung gleichgestellt.

Weiterhin hat er bei der DEKRA Fortbildungen zum zertifizierten Sachverständigen Immobilienbewertung (D1) durchgeführt und sich zertifizieren lassen.  Neben der fachlichen Qualifizierung und Zertifizierung spielt natürlich auch die Erfahrung in der Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken eine wesentliche Rolle. Insgesamt wurden von Herrn Reifferscheidt bereits über 500 Gutachten erstattet. 

Eine Stellungnahme zur Kaufpreisaufteilung ist immer dann die richtige Wahl, wenn Sie eine neutrale und sachverständige Ermittlung der Aufteilung des Kaufpreises in Grund- und Bodenanteil einerseits und Gebäudeanteil andererseits benötigen. Mit Hilfe unseren kostenlosen AfA-Rechner  können Sie anschließend die Abschreibungsgrundlage ermitteln und in ihre Steuererklärung übertragen bzw. diese Ihrem Steuerberater mitteilen.

Das Bundesministerium der Finanzen (BMF) stellt eine Arbeitshilfe (Link) als Excel-Datei zur Verfügung, mit der Sie die Kaufpreisaufteilung nach Sach-, Vergleichs- oder Ertragswertverfahren vornehmen können. Auch eine Anleitung für die Berechnung zur Aufteilung eines Grundstückskaufpreises wird zur Verfügung gestellt. Die Berechnung der Kaufpreisaufteilung nach dem „Umgekehrten Ertragswertverfahren“, das regelmäßig zu einem höheren Gebäudewert führt, ist mit der Arbeitshilfe jedoch nicht möglich. Das Finanzamt berechnet mit der BMF-Arbeitsmappe die Kaufpreisaufteilung, sofern Sie keine eigene Kaufpreisaufteilung vornehmen. Daher ist diese Vorgehensweise häufig für Sie nachteilig. Als erste Orientierung und als Grundlage für die Eingabe im AfA-Rechner können Sie die Arbeitsmappe jedoch gut verwenden.

Das umgekehrte Ertragswertverfahren nach Jacoby/Geiling ermöglicht anhand einer typisierten Renditeerwartung, einer Abzinsung und den wertbeeinflussenden Immobilienparametern die Bestandteile des Gesamtkaufpreises praktikabel zu ermitteln. Die Nutzung des  „Umgekehrten Ertragswertverfahren“ führt in vielen Fällen zu einem höheren Gebäudeanteil am Gesamtwert. Damit erhöht sich die jährliche Abschreibung für Sie.

Mit dem BFH-Urteil vom 21. Juli 2020 wurde die Gleichwertigkeit des Ertragswertverfahrens gegenüber dem Sach- und Vergleichswertverfahren bestätigt. Seitdem können alle drei Verfahren zur Ermittlung genutzt werden. Auch die Anwendung des „Umgekehrten Ertragswertverfahren“ ist möglich. 

Sie können die Abschreibungsgrundlagen (Abschreibungsbemessungsgrundlage) für ihre vermietete Immobilie für noch alle offenen Steuerjahre neu ermitteln (lassen) und fortan verwenden. Die ursprüngliche Ermittlung der Abschreibungsbemessungsgrundlage stellt keinen Grundlagenbescheid dar, der eine Bindungswirkung für Folgejahre entfalten könnte. Nach der sogenannten „Abschnittsbesteuerung“ ist die AfA jährlich in Ansatz zu bringen und ggf. zu berichtigen.