In der Regel erhalten Sie das Gutachten innerhalb von zwei bis drei Wochen nach dem Ortstermin, sofern alle erforderlichen Unterlagen vorliegen. Bei komplexen Objekten oder fehlenden Informationen stimmen wir den Zeitrahmen mit Ihnen ab. Bitte nennen Sie bestehende Fristen bereits bei der Beauftragung.

Zunächst werden der Wert des Gebäudes und der Wert des Grund und Bodens gesondert ermittelt. Der tatsächlich gezahlte Kaufpreis wird anschließend im Verhältnis dieser Werte aufgeteilt. Beispiel: Entfallen 75 % des ermittelten Gesamtwerts auf das Gebäude, werden grundsätzlich 75 % des aufzuteilenden Kaufpreises dem Gebäude zugeordnet. Den Bodenwert lediglich vom Kaufpreis abzuziehen, wäre dagegen die unzulässige Restwertmethode.

Welches Verfahren geeignet ist, hängt vom Objekt und den verfügbaren Marktdaten ab. Bei vermieteten Mehrfamilienhäusern sowie Wohn- und Geschäftshäusern sind insbesondere die Erträge, Bewirtschaftungskosten, der Liegenschaftszinssatz und die Restnutzungsdauer relevant. Ein pauschaler Vorrang des Sachwertverfahrens besteht nicht. Der BFH hat 2025 erneut bestätigt, dass eine sachgerecht hergeleitete Aufteilung im allgemeinen Ertragswertverfahren zulässig ist.

Rechtsgrundlagen: BFH, Urteil vom 20.09.2022 – IX R 12/21; BFH, Urteil vom 07.10.2025 – IX R 26/24.

Bei einer vermieteten Immobilie wird grundsätzlich der Gebäudeanteil abgeschrieben, der Grund und Boden dagegen nicht. Ein sachgerecht nachgewiesener höherer Gebäudeanteil erhöht deshalb die AfA-Bemessungsgrundlage. Die zuzuordnenden Anschaffungsnebenkosten sind ebenfalls zu berücksichtigen.

Beispiel: Bei aufzuteilenden Anschaffungskosten von 600.000 € erhöhen 80 % statt 70 % Gebäudeanteil die Gebäudeanschaffungskosten von 420.000 € auf 480.000 €. Bei 2 % linearer AfA sind das 9.600 € statt 8.400 € jährlich, also 1.200 € zusätzliche Abschreibung. Bei einem angenommenen Grenzsteuersatz von 42 % entspricht das rechnerisch 504 € weniger Einkommensteuer im vollen Jahr, ohne Solidaritätszuschlag und Kirchensteuer.

Die Werte sind ein Rechenbeispiel. Wir ermitteln den zutreffenden Anteil unabhängig; ein bestimmter Gebäudeanteil oder Steuervorteil wird nicht vorgegeben. Ein höherer Gebäudewert verändert außerdem die Anschaffungskosten des Bodenanteils und kann etwa bei einem steuerpflichtigen Verkauf Bedeutung haben.

Rechtsgrundlagen: § 7 EStG.

Hilfreich sind insbesondere der notarielle Kaufvertrag, Grundbuchauszug, Flächenberechnungen, Grundrisse, Angaben zu Baujahr und Modernisierungen, Fotos sowie bei vermieteten Objekten Mietverträge und eine aktuelle Mietübersicht. Rechte und Belastungen sollten mit den zugehörigen Unterlagen belegt werden. Welche Dokumente im konkreten Fall erforderlich sind, klären wir nach der Beauftragung.

Ihr Gutachten wird von einem nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifizierten Sachverständigen für Immobilienbewertung erstellt. Wir stellen bei jedem Auftrag sicher, dass die formellen Anforderungen an die Zertifizierung des Gutachters für den konkreten Bewertungsanlass und Verwendungszweck erfüllt sind. Dazu gehören insbesondere das einschlägige Fachgebiet, die Gültigkeit der Zertifizierung und die Anforderungen an die Zertifizierungsstelle.

Unsere Bewertung verbindet bautechnische und wirtschaftliche Sachkunde. Bauschäden, Modernisierungen, energetische Eigenschaften sowie wertrelevante Rechte und Belastungen werden objektbezogen eingeordnet. Mehr zu unserer Arbeitsweise erfahren Sie unter Über uns.

Sie kommt insbesondere bei vermieteten oder betrieblich genutzten Immobilien in Betracht, wenn der Gebäudeanteil für die Abschreibung nachvollziehbar bestimmt werden soll. Wir begleiten unter anderem Mehrfamilienhäuser, Wohn- und Geschäftshäuser sowie Gewerbeimmobilien. Bei mehreren Objekten stimmen wir Unterlagen und Bearbeitung gemeinsam mit Ihnen ab.

Ja. Die kostenlose Arbeitshilfe des Bundesfinanzministeriums ermöglicht eine typisierte Kaufpreisaufteilung und eine erste Plausibilitätsprüfung. Sie kann auch helfen, eine vertraglich vereinbarte Aufteilung zu prüfen.

Ein individuelles Gutachten ist besonders dann sinnvoll, wenn das Ergebnis die tatsächlichen Eigenschaften Ihrer Immobilie nicht überzeugend abbildet: beispielsweise bei besonderen Ertragsverhältnissen, erheblichen Bauschäden, Rechten und Belastungen, ungewöhnlichen Grundstückszuschnitten oder einem differenzierten Modernisierungszustand. Die Arbeitshilfe ersetzt nicht in jedem Fall die sachverständige Untersuchung dieser Besonderheiten.

Wir begründen die Wahl des Bewertungsverfahrens und die angesetzten Daten. Maßgeblich ist eine wirtschaftlich tragfähige Aufteilung anhand der Verhältnisse am maßgeblichen Stichtag.

Rechtsgrundlagen: BFH, Urteil vom 20.09.2022 – IX R 12/21.

Die Kaufpreisaufteilung (KPA) bestimmt, welcher Teil der Anschaffungskosten dem abschreibbaren Gebäude zuzuordnen ist. Das Restnutzungsdauer-Gutachten (RND) untersucht, über welchen kürzeren Zeitraum diese Kosten gegebenenfalls abgeschrieben werden können.

Das AfA-Gutachten verbindet beide Fragestellungen. So werden sowohl die Bemessungsgrundlage als auch die tatsächliche Nutzungsdauer geprüft. Die beiden Ergebnisse müssen jeweils fachlich begründet sein; ein höherer Gebäudeanteil führt nicht automatisch zu einer kürzeren Nutzungsdauer.

Eine wirtschaftlich nachvollziehbare Kaufpreisaufteilung kann bereits im notariellen Kaufvertrag vereinbart werden. Nach der Rechtsprechung des BFH ist sie grundsätzlich der Gebäude-AfA zugrunde zu legen, wenn sie nicht nur zum Schein getroffen wurde, keinen Gestaltungsmissbrauch darstellt und die realen Wertverhältnisse nicht grundlegend verfehlt.

Eine bloße Wunschquote, etwa pauschal 90 % Gebäudeanteil ohne tragfähige Begründung, ist deshalb keine verlässliche Lösung. Umgekehrt darf eine plausible vertragliche Aufteilung nicht allein deshalb verworfen werden, weil eine andere Berechnung zu einem abweichenden Ergebnis kommt.

Ein Gutachten vor dem Kauf kann die Aufteilung sachverständig vorbereiten. Nach dem Kauf kann es eine vorhandene Aufteilung überprüfen oder eine bislang fehlende Aufteilung herleiten. Eine wirtschaftlich tragfähige vertragliche Vereinbarung lässt sich allerdings nicht beliebig durch eine steuerlich günstigere Quote ersetzen.

Rechtsgrundlagen: BFH, Urteil vom 16.09.2015 – IX R 12/14.

Ja, grundsätzlich auch Jahre nach dem Erwerb. Bei einer vermieteten Immobilie ist die Kaufpreisaufteilung im Einkommensteuerbescheid regelmäßig eine unselbstständige Besteuerungsgrundlage. Sie wird normalerweise nicht durch einen eigenen, für alle Folgejahre bindenden Bescheid festgestellt. Die Übernahme einer Aufteilung in einem früheren Steuerjahr bedeutet daher nicht automatisch, dass diese für die Zukunft unveränderbar ist.

Eine fachlich unzutreffende Aufteilung kann für noch offene oder nach den Vorschriften der Abgabenordnung änderbare Steuerjahre korrigiert werden. Auch für spätere Veranlagungsjahre kann die zutreffende Aufteilung grundsätzlich neu geprüft werden. Maßgeblich bleiben die Wertverhältnisse beim damaligen Erwerb; heutige Boden- oder Gebäudewerte dürfen nicht einfach an ihre Stelle treten. Eine steuerlich anzuerkennende vertragliche Aufteilung ist weiterhin zu beachten.

Die Grenze liegt bei der Änderung des jeweiligen Steuerbescheids: Ein neues Gutachten öffnet bestandskräftige Altjahre nicht automatisch wieder. Es kann aber eine bisher unzutreffende Grundlage für noch zugängliche Jahre und die weitere Abschreibung belegen.

Rechtsgrundlagen: § 157 Abs. 2 AO; § 2 Abs. 7 EStG – Jahresbesteuerung; § 164 AO.

Typische Fälle sind:

• Noch kein Steuerbescheid: Die begründete Aufteilung kann bereits in der Steuererklärung angesetzt oder im laufenden Veranlagungsverfahren nachgereicht werden.
• Laufende Einspruchsfrist oder laufendes Einspruchsverfahren: Eine Korrektur kann grundsätzlich geltend gemacht werden. Die Einspruchsfrist beträgt regelmäßig einen Monat nach Bekanntgabe des Bescheids.
• Vorbehalt der Nachprüfung: Solange der Vorbehalt wirksam ist, kann eine Änderung nach § 164 AO beantragt werden.
• Vorläufiger Bescheid: Die Vorläufigkeit hilft nur, soweit ihr ausdrücklich genannter Umfang den betreffenden Punkt erfasst.
• Bestandskräftiger Bescheid: Hier ist eine besondere Änderungsvorschrift erforderlich, etwa § 173 AO bei nachträglich bekannt gewordenen Tatsachen oder Beweismitteln unter dessen Voraussetzungen. Ein später erstelltes Gutachten genügt dafür nicht automatisch.

Diese allgemeinen Grundsätze helfen bei der Einordnung. Ob der konkrete Bescheid noch geändert werden kann, einschließlich Fristen und Festsetzungsverjährung, prüft Ihre Steuerberatung. Wir liefern die sachverständige Begründung und erläutern das Bewertungsergebnis.

Rechtsgrundlagen: § 355 AO; § 164 AO; § 165 AO; § 173 AO.

Nicht pauschal als Sammelbetrag im aktuellen Jahr. Soweit frühere Bescheide geändert werden können, wird die zutreffende AfA grundsätzlich in den jeweiligen Jahren berücksichtigt. Sind diese Jahre nicht mehr änderbar, richten sich die Folgen für die weitere Abschreibung nach der bisher angewandten AfA-Methode und dem noch nicht abgeschriebenen Betrag.

Bei der linearen Gebäude-AfA nach den gesetzlichen Prozentsätzen bleibt grundsätzlich der maßgebliche Prozentsatz anzuwenden; dadurch kann sich der verbleibende Abschreibungszeitraum verändern. Bei einer Abschreibung nach tatsächlicher Nutzungsdauer gelten andere Fortschreibungsregeln. Bereits abgezogene Beträge dürfen nicht nochmals abgeschrieben werden.

Deshalb gehören zur steuerlichen Umsetzung einer nachträglichen Kaufpreisaufteilung auch die bisherige AfA-Aufstellung und die betroffenen Steuerbescheide. Das Gutachten ermittelt die Werte; die korrekte Fortschreibung übernimmt Ihre Steuerberatung.

Rechtsgrundlagen: Amtliches Einkommensteuer-Handbuch, H 7.4 „Unterlassene oder überhöhte AfA“.