Kaufpreisaufteilung

Sie können die Abschreibungsgrundlagen (Abschreibungsbemessungsgrundlage) für ihre vermietete Immobilie für noch alle offenen Steuerjahre neu ermitteln (lassen) und fortan verwenden. Die ursprüngliche Ermittlung der Abschreibungsbemessungsgrundlage stellt keinen Grundlagenbescheid dar, der eine Bindungswirkung für Folgejahre entfalten könnte. Nach der sogenannten „Abschnittsbesteuerung“ ist die AfA jährlich in Ansatz zu bringen und ggf. zu berichtigen.

Mit dem BFH-Urteil vom 21. Juli 2020 wurde die Gleichwertigkeit des Ertragswertverfahrens gegenüber dem Sach- und Vergleichswertverfahren bestätigt. Seitdem können alle drei Verfahren zur Ermittlung genutzt werden. Um die Anwendung des „Umgekehrten Ertragswertverfahren“ ist möglich. 

Das umgekehrte Ertragswertverfahren nach Jacoby/Geiling ermöglicht anhand einer typisierten Renditeerwartung, einer Abzinsung und den wertbeeinflussenden Immobilienparametern die Bestandteile des Gesamtkaufpreises praktikabel zu ermitteln. Die Nutzung des  „Umgekehrten Ertragswertverfahren“ führt in vielen Fällen zu einem höheren Gebäudeanteil am Gesamtwert. Damit erhöht sich die jährliche Abschreibung für Sie.

Das Bundesministerium der Finanzen (BMF) stellt eine Arbeitshilfe (Link) als Excel-Datei zur Verfügung, mit der Sie die Kaufpreisaufteilung nach Sach-, Vergleichs- oder Ertragswertverfahren vornehmen können. Auch eine Anleitung für die Berechnung zur Aufteilung eines Grundstückskaufpreises wird zur Verfügung gestellt. Die Berechnung der Kaufpreisaufteilung nach dem „Umgekehrten Ertragswertverfahren“, das regelmäßig zu einem höheren Gebäudewert führt, ist mit der Arbeitshilfe jedoch nicht möglich. Das Finanzamt berechnet mit der BMF-Arbeitsmappe die Kaufpreisaufteilung, sofern Sie keine eigene Kaufpreisaufteilung vornehmen. Daher ist diese Vorgehensweise häufig für Sie nachteilig. Als erste Orientierung und als Grundlage für die Eingabe im AfA-Rechner können Sie die Arbeitsmappe jedoch gut verwenden.