RND-Rechner
Kostenlose Sofort-Ersteinschätzung der Restnutzungsdauer Ihrer Immobilie
| Modernisierungselement | Punkte | Maximale Punkte |
|---|---|---|
| Dacherneuerung inkl. Verbesserung der Wärmedämmung | 4 | |
| Modernisierung der Fenster und Außentüren | 2 | |
| Modernisierung der Leitungssysteme (Strom, Gas, Wasser, Abwasser) | 2 | |
| Modernisierung der Heizungsanlage | 2 | |
| Wärmedämmung der Außenwände | 4 | |
| Modernisierung von Bädern | 2 | |
| Modernisierung des Innenausbaus, z. B. Decken, Fußböden, Treppen | 2 | |
| Verbesserung der Grundrissgestaltung / zeitgemäßer Grundriss | 2 | |
| Summe | 0 | 20 |
| Modernisierungselement | in den letzten 5 Jahren | vor 5-10 Jahren | vor 10-15 Jahren | vor 15-20 Jahren |
|---|---|---|---|---|
| Dacherneuerung inkl. Verbesserung der Wärmedämmung | 4 | 3 | 2 | 1 |
| Modernisierung der Fenster und Außentüren | 2 | 2 | 1 | 0 |
| Modernisierung der Leistungssysteme (Strom, Gas, Ab-/Wasser) | 2 | 2 | 2 | 1 |
| Modernisierung der Heizungsanlage | 2 | 2 | 1 | 0 |
| Wärmedämmung der Außenwände | 4 | 3 | 2 | 1 |
| Modernisierung von Bädern | 2 | 1 | 0 | 0 |
| Modernisierung des Innenausbaus, z.B. Decken, Fußböden, Treppen | 2 | 2 | 2 | 1 |
| Wesentliche Verbesserung der Grundrissgestaltung* | 1-2 | 1-2 | 1-2 | 1-2 |
*Grundsätzlich zeitunabhängig, Beispiele sind: Badeinbau (separates WC), Beseitigung gefangener Räume, Verkehrsflächenoptimierung, Balkonanbau, Umbau zu offener Wohnküche. Nicht dazu gehört der Ausbau des Dachgeschosses.
Die angegebenen Punktewerte beziehen sich auf eine vollständige Modernisierung des Modernisierungselements. Wurde das Modernisierungselement nur teilweise modernisiert (Umfang von 25%, 50% oder 75%), kann entsprechend dem Umfang ein anteiliger Punktewert vergeben werden.
FAQs zum RND-Rechner
Gesetzlich festgelegt ist eine Abschreibungsdauer von 40 Jahren bei Immobilien, die vor 1925 fertiggestellt worden sind (jährliche Abschreibung für Abnutzung von 2,5 %) bzw. eine Abschreibungsdauer von 50 Jahren bei Immobilien, die ab 1925 fertiggestellt worden sind (jährliche Abschreibung für Abnutzung von 2,0 %). Jedes Jahr, um welches Sie durch handfeste Gutachten diese Restnutzungsdauer reduzieren können, bedeutet für Sie Einsparungen bzw. Rückerstattungen bei der jährlichen Steuererklärung.
Bei einer Kernsanierung wird das Gebäude umfassend saniert und ein nahezu neuwertiger Zustand wiederhergestellt. Dazu wird das Gebäude häufig bis auf den Rohbau (tragende Strukturen, Fundament, Wände & Deckenbalken) zurückgebaut (entkernt). Schäden in der tragenden Struktur werden beseitigt (z.B. faule Deckenbalken ersetzt). Historische Treppen und Fassaden werden restauriert und erhalten. Anschließend wird der Innenausbau komplett neu aufgebaut.
Von einer Kernsanierung kann daher ausgegangen werden, wenn folgende Punkte in einer konstatierten Aktion erneuert wurden:
- Erneuerung der Dachkonstruktion samt Dacheindeckung
- Erneuerung aller Leitungen (Elektro, Wasser, Heizung)
- Erneuerung der Heizung
- Restauration der Fassade
- Aufarbeitung der Treppenhäuser
- Verbesserung des Grundrisses
Das (ursprüngliche) Baujahr beschreibt das Kalenderjahr der Fertigstellung bzw. der überwiegenden Fertigstellung der baulichen Anlage. Alternativ kann auch das Jahr der Nutzungsaufnahme als Baujahr genutzt werden. Wenn sich das Baujahr nicht ermitteln lässt, kann es geschätzt werden.
Nach SW-RL ist die Gesamtnutnutzungsdauer (GND) bei freistehenden Ein- und Zweifamilienhäusern, Doppelhäusern und Reihenhäusern wie folgt von der Standardstufe abhängig:
- Standardstufe 1 60 Jahre
- Standardstufe 2 65 Jahre
- Standardstufe 3 70 Jahre
- Standardstufe 4 75 Jahre
- Standardstufe 5 80 Jahre
Nach ImmoWertV wird hingegen eine GND von 80 Jahren unabhängig vom Standard angesetzt.
Eine zeitgemäße Grundrissgestaltung zeichnet sich durch ausreichend große Bäder, offene Küchen sowie keine verschnittenen Zimmer oder Durchgangszimmer aus. In der Frage wie zeitgemäß der vorliegende Grundriss ist, kann auch der Vergleich genutzt werden: Wie stark unterscheidet sich die vorhandene Grundrissgestaltung von einem Neubau für den gleichen lokalen Mietmarkt?
Für alle Steuerjahre, die noch offen sind, für die also noch kein bestandskräftiger Steuerbescheid besteht, kann die tatsächliche (i.d.R. kürzere) Restnutzungsdauer geltend gemacht werden. Der noch nicht abgeschriebene Gebäudewertanteil (Buchwert) kann ab Geltendmachung über die tatsächlich (i.d.R. kürzere) Restnutzungsdauer abgeschrieben werden.
Hintergrund: Die AfA (allgemein und auch für Gebäude) ist eine unselbständige Besteuerungsgrundlage, die nicht in Bestandskraft erwächst und daher grundsätzlich jedes Jahr neu festgelegt werden kann.
Das Einkommenssteuergesetz erlaubt den Nachweis einer tatsächlich kürzeren Nutzungsdauer nach § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG.
Der Bundesfinanzhof hat mit Urteil vom 28.07.2021 (IX R 25/19) letztinstanzlich klargestellt, dass die tatsächliche wirtschaftliche Restnutzungsdauer von den Finanzämtern anzuerkennen ist. Die Finanzgerichte haben entsprechend geurteilt (s. FG Münster, 1 K 1741/18 E und FG Köln, 6 K 923/20). Laut Urteil des Bundesfinanzhofs vom 28.07.2021 kann sich der „der Steuerpflichtige […] zur Darlegung der verkürzten tatsächlichen Nutzungsdauer eines zur Einkünfteerzielung genutzten Gebäudes jeder Darlegungsmethode bedienen [..], die im Einzelfall zur Führung des erforderlichen Nachweises geeignet erscheint“
Das Finanzministerium plant in dem am 28.07.2022 veröffentlichten Referentenentwurf des Jahressteuergesetzes 2022 eine Abschaffung des § 7 Absatz 4 Satz 2 EStG. Damit soll eine “Vermeidung unkontrollierter Steuermindereinnahmen” sichergestellt werden. Nach Aussage unseres Steuerberaters bedeutet dies, dass letztmalig mit der Steuererklärung für das Steuerjahr 2022 die erhöhten AfA-Sätze geltend gemacht werden können. Wichtig ist, dass der Bewertungsstichtag auf 2022 datiert ist. Ein einmalig anerkannter erhöhter AfA-Satz – aufgrund der kürzeren Restnutzungsdauer – kann auch für die Folgejahre fortgeschrieben werden (bis das Objekt vollständig abgeschrieben oder aber verkauft ist).
Update (02.12.2022): In der vom Bundestag verabschiedeten Fassung wurde die im Regierungsentwurf beabsichtigte Streichung der Ausnahmeregelung zum Ansatz einer kürzeren Nutzungsdauer für Gebäudeabschreibung (§ 7 Abs. 4 Satz 2 EStG) nicht umgesetzt (siehe Link) . Die Zustimmung des Bundesrats ist für den 16.12.2022 geplant.
Update (17.12.2022): Der Bundesrat hat dem Jahressteuergesetz in seiner Sitzung am 16.12.2022 in der vom Bundestag verabschiedeten Fassung zugestimmt.
Sie haben zwei Möglichkeiten:
- Sie beauftragen pro Eigentumswohnung je ein Gutachten mit klarem Bezug zur jeweiligen Wohnung
- Sie beauftragen ein Gutachten für das gesamte Mehrfamilienhaus. In diesem Fall ist es wichtig, dass Sie auch die Modernisierungen (z.B. Bäder oder Innenausbau) und Zustände (z.B. Grundriss) in den anderen Wohnungen kennen.
Die angewendete Methode zur Berechnung Restnutzungsdauer (Immobilienwertermittlungsverordnung) sieht keine andere Möglichkeit vor. Das heißt die Beauftragung eines einzelnen Gutachtes, das sich auf mehrere ETWs in einem MFH bezieht, ist nicht möglich.