Verkehrswertgutachten

Wertermittlung nach § 194 BauGB & ImmoWertV

Was ist ein Verkehrswertgutachten?

Das Verkehrswertgutachten stellt die detaillierteste Form der Wertermittlung einer Immobilie dar. Ziel der Verkehrswertermittlung ist dabei stets, den Marktwert eines bebauten oder unbebauten Grundstückes zu einem bestimmten Wertermittlungsstichtag zu ermitteln. Für die Ermittlung des Verkehrswertes (Marktwert) sind verschiedene  Wertermittlungsverfahren gebräuchlich. Um eine einheitliche Vorgehensweise bei der Ermittlung des Verkehrswertes nach §194 BauGB zu gewährleisten, hat der Gesetzgeber die Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) erstellt. Die aktuelle Fassung der ImmoWertV ist die ImmoWertV 2021 vom 14. Juli 2021 (BGBl. I S. 2805), die zum 1. Januar 2022 in Kraft getreten ist. Dort werden die normierten Wertermittlungsverfahren für die Erstellung eines Verkehrswertgutachtens erörtert, unter anderem das Vergleichswertverfahren, das Ertragswertverfahren und das Sachwertverfahren.

Die maßgebliche Definition nach § 194 BauGB für den Verkehrswert lautet:

Der Verkehrswert (Marktwert) wird durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf dem sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstands der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre.

Wann wird ein Verkehrswertgutachten benötigt?

Es gibt viele Situationen, in denen eine Immobilienwertermittlung benötigt wird: Seien es der Kauf oder Verkauf einer Immobilie, Preisfindungen innerhalb der Familie bzw. im Bekannten- oder Verwandtenkreis oder aber die Erstellung einer Vermögensbilanz. In all den vorgenannten Fällen wird ein Kurzgutachten in der Regel ausreichend sein. Soll das Gutachten hingegen für gerichtliche Fälle, Behörden oder zum Nachweis eines geringeren Wertes für die Erbschaftsbesteuerung (§198 BewG) genutzt werden, muss in der Regel ein Verkehrswertgutachten nach §194 BauGB erstellt werden. Verkehrswertgutachten gemäß §194 BauGB finden Anwendung bei Erbauseinandersetzung, Ehescheidung, Finanzierungswertermittlung, Zwangsversteigerung, Vermögensaufteilung, Gegengutachten, Enteignungs-/Entschädigungsverfahren oder aber auch bei steuerlichen Anlässen wie dem Nachweis eines „niedrigeren gemeinen Werts“ gemäß § 198 BewG (Erbschaft & Entnahme).

Unsere Dienstleistung – Deutschlandweit

Das Ingenieurbüro Reifferscheidt bietet Ihnen nicht nur die Erstellung von Verkehrswertgutachten höchster Qualität, sondern auch eine individuelle Beratung. Wir stehen Ihnen zur Seite, um Ihre Fragen zu klären und Ihnen maßgeschneiderte Lösungen anzubieten. Verkehrswertgutachten können wir für Immobilien in ganz Deutschland erstatten.

Durch die Personenzertifizierung nach DIN EN ISO/IEC 17024 durch eine von der DAkkS akkreditierte Zertifizierungstelle sind unsere Verkehrswertgutachten zur Verwendung bei Behörden, Ämtern und Gerichten geeignet, da diese Zertifizierung de facto einer öffentlichen Bestellung und Vereidigung gleichgestellt ist.

Sie können ein Verkehrswertgutachten über das untenstehende Formular direkt online beauftragen. Als Teil des Formulars können Sie dem Ingenieurbüro Reifferscheidt bereits eine Vollmacht zur Einholung der erforderlichen Unterlagen bei Behörden ausstellen. Sollten Sie noch Fragen vor Beauftragung haben, rufen Sie uns gerne an. Sofern vorhanden, können Sie bereits in diesem Schritt alle verfügbaren und relevanten Unterlagen zur Immobilie hochladen. Alternativ können Sie uns die Unterlagen beim Ortstermin vorlegen oder aber per Email/Upload zukommen lassen.

Wie kontaktieren Sie und vereinbaren mit Ihnen einen Termin zur Ortbegehung. Sollten Sie nicht persönlich an der Ortsbesichtigung teilnehmen wollen bzw. können, können Sie entsprechende Kontaktperson bereits bei der Beauftragung angeben. Vor Ort überprüfen wir Ihre Immobilie genau hinsichtlich aller für die Wertermittlung relevanten Kriterien. Je nach Komplexität und Größe des Objekts nimmt die Ortbesichtigung 1-2 Stunden in Anspruch.

Bereits nach Beauftragung werden die Sachbearbeiter des Ingenieurbüros alle erforderlichen Dokumente bei den Behörden sowie dem Auftraggeber (Bauunterlagen, Energieausweis, Angaben zu Modernisierungen) anfordern und die Gutachtenstruktur vorbereiten. Nachdem alle Unterlagen vorliegen und der Ortstermin durchgeführt wurde, nimmt der zuständige Sachverständige die Arbeit an dem Verkehrswertgutachten auf.

 Sie erhalten das Verkehrswertgutachten per Post in gebundener Form in zweifacher Ausführung sowie zusätzlich als PDF per E-Mail. 

Kosten und Honorar

Die Kosten für ein Verkehrswertgutachten hängen unter anderem vom Verkehrswert des Objektes sowie von Besonderheiten (z.B. Erbbaurechte oder Nießbrauchrechte) ab. Das Honorar ist grundsätzlich frei verhandelbar, wir orientieren uns dabei jedoch an der Honorarrichtlinie für Immobilienbewertung des BVS (Bundesverband öffentlich bestellter und vereidigter sowie qualifizierter Sachverständiger e.V.). Unsere Honorartabelle können Sie sich hier anschauen:

Beauftragung

Sie möchten das Ingenieurbüro Reifferscheidt mit der Erstattung eines Verkehrswertgutachten beauftragen? Dann können Sie dies bequem über das folgende Formular tun. 

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Nachricht & Rückrufservice

Unterlagen

Für die Erstellung eines Verkehrswertgutachtens werden Auskünfte von Behörden und des Eigentümers benötigt. Eine Checkliste für die dafür notwendigen Unterlagen finden sie hier:

Die Mitarbeiter des Ingenieurbüro Reifferscheidt übernehmen die Beschaffung der Unterlagen für Sie. Dafür können Sie im Bestellprozess (Formular) bereits eine Vollmacht zur Einholung der Unterlagen online unterschreiben. Sollten Sie es bevorzugen, Unterlagen selbst einzuholen, so finden Sie folgend Hinweise zur Unterlagenbeschaffung:

Relevant sind alle Unterlagen, die Informationen enthalten, die den Wert der Immobilie beeinflussen können.  Das können je nach Bewertungsanlass folgende Unterlagen sein:

  • Grundbuchauszug (nicht älter als 3 Monate) der Liegenschaft, wenn Eintragungen in Abt. I und II bestehen, die dazugehörigen notariellen Verträge
  • Baurechtliche Informationen – Bauantrag, Baugenehmigung, Bebauungsplan
  • Zusammenstellung der Flächen- und Raumangaben, Berechnung der Wohn- und Nutzflächen
  • Berechnung der Bruttogrundflächen und des Bruttorauminhaltes
  • Maßstäbliche Grundrisse, Schnitte, Ansichten, Nachweise über Modernisierungs- und Sanierungsmaßnahmen der letzten 10 Jahre
  • Mieterübersicht und bestehende Mietverträge, letzte Mietanpassung
  • Aufstellung der Bewirtschaftungs- und Betriebskosten
  • Behördenauskünfte; Auskunft über Erschließungsbeiträge, Auskunft aus dem Altlastenverzeichnis, Auskunft aus dem Baulastenverzeichnis, Auszug aus dem Liegenschaftsbuch, Auszug aus der Liegenschaftskarte
  • Bei Wohn- und Teileigentum; Abgeschlossenheitsbescheinigung, Teilungserklärung mit Aufteilungsplan, Protokolle der letzten drei Eigentümerversammlung, Betriebskostenabrechnung
  • Bei Rechten und Belastungen; Erbbaurechtsverträge, Eintragungsbewilligungen, Nachweis aktueller Erbbauzins

Als Eigentümer oder Käufer sollten Sie mögliche Baulasten der Immobilie kennen. Baulasten sind rechtliche Einschränkungen hinsichtlich Bebauung oder Nutzung der Immobilie. Wenn für Ihr Grundstück eine Baulast eingetragen ist, haben Sie die Verpflichtung, bestimmte Dinge, die das Grundstück betreffen, zu tun, zu dulden oder aber zu unterlassen. Festgehalten sind Baulasten im öffentlichen Baulastenverzeichnis. Sie haben die Möglichkeit einen Auszug aus dem Baulastenverzeichnis oder aber eine Baulastenbescheinigung hier zu bestellen.  

Sie haben die Möglichkeit Einsicht in die Bauakte bei der zuständigen Baubehörde (abhängig vom Bezirk)  zu nehmen. Dies ist insbesondere bei Dachgeschosswohnungen zu empfehlen, um sicherzustellen, dass der Ausbau eingetragen und genehmigt ist. Auch nachträglich installierte Balkonanlagen müssen eingetragen sein.

Der Hamburger Mietspiegel erscheint alle zwei Jahre und gibt einen Überblick über die ortsübliche Vergleichsmiete für frei finanzierte Wohnungen jeweils vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung , Beschaffenheit und Lage.  Es werden entsprechend der gesetzlichen Vorgaben nur Mieten berücksichtigt, die in den letzten sechs Jahren vor dem Stichtag der Mietspiegelerhebung entweder neu vereinbart oder angepasst wurden. Mieten, die einer Preisbindung unterliegen, werden nicht berücksichtigt.  Konkret unterscheidet der Mietspiegel bei der Lage in Hamburg nur zwischen normaler und guter Wohnlage. Weiterhin wird nach Baualtersklasse und Wohnfläche unterschieden. Für jeden dieser Datenpunkte wird ein Mittelwert sowie eine Spanne ermittelt. Die richtige Einordnung einer Wohnung innerhalb der Spanne ist abhängig von der Ausstattung. Den aktuellen Mietspiegel finden Sie hier

FAQ zum Verkehrswertgutachten

Die Bearbeitungsdauer hängt unter anderem davon ab, ob uns alle nötigen Informationen und Unterlagen zur Verfügung gestellt werden können. Sofern bei Ämtern und Behörden Termine vereinbart werden müssen, kann sich die Bearbeitungszeit verzögern. Meist dauert die Fertigstellung eines Verkehrswertgutachtens ca. 3 – 6 Wochen. Wenn Sie das Gutachten sehr kurzfristig benötigen, sprechen Sie uns gern darauf an. Falls für Ihre Zwecke ein Kurzgutachten ausreichend ist, können Sie ebenso mit einer deutlich geringeren Bearbeitungszeit von wenigen Tagen rechnen.

Für Ämter (z.B. Finanzamt), Behörden und Gerichte sind in der Regel nur Verkehrswertgutachten nach § 194 BauGB geeignet.
Allerdings stellt das Bewertungsgesetz (BewG) in § 198 strenge Anforderungen an die Qualifikation des Sachverständigen.

Dort heißt es: „2) Als Nachweis des niedrigeren gemeinen Werts kann regelmäßig ein Gutachten des zuständigen Gutachterausschusses im Sinne der §§ 192 ff. des Baugesetzbuchs oder von Personen, die von einer staatlichen, staatlich anerkannten oder nach DIN EN ISO/IEC 17024 akkreditierten Stelle als Sachverständige oder Gutachter für die Wertermittlung von Grundstücken bestellt oder zertifiziert worden sind, dienen.“

Wir erfüllen diese Anforderungen, da unsere Personenzertifizierung nach DIN EN ISO/IEC 17024 von einer bei der Deutschen Akkreditierungsstelle (DAkkS) akkreditierten Zertifizierungsstelle ausgestellt wurde.

Die Wertermittlung ist stets eine höchstpersönliche, individuelle Leistung des Sachverständigen. Der Verkehrswert einer Immobilie kann nicht zu 100% auf einen „richtigen“ Wert festgelegt werden. Sofern drei Sachverständige ein und dieselbe Immobilie bewerten, ist es durchaus wahrscheinlich, dass drei unterschiedliche Verkehrswerte dabei herauskommen. Eine gewisse Abweichung von Verkehrswerten ist völlig normal, es existiert daher nicht der „eine (richtige) Verkehrswert“.

Honorare für Wertermittlungsgutachten sind grundsätzlich frei verhandelbar. Unser Sachverständigenbüro orientiert sich dabei an der Honorartabelle des Bundesverbandes der öffentlich bestellten und vereidigten sowie qualifizierten Sachverständigen (BVS). Das Honorar hängt dabei sowohl vom Verkehrswert der Immobilie als auch von den Besonderheiten (besondere Rechte am Grundstück) ab. Sprechen sie uns gern für ein individuelles Angebot an, es kann auch ein Festpreis vereinbart werden.

Der Begriff des Gutachters ist in Deutschland leider nicht geschützt. Zudem existiert kein einheitlicher Ausbildungsweg, um als Gutachter oder Sachverständiger tätig zu werden. Hierfür kommen aber natürlich insbesondere solche Ausbildungen und Studiengänge in Frage, die eng mit der Immobilienwirtschaft verzahnt sind.

Verkehrswertgutachten werden bei uns primär von Jan Reifferscheidt erstattet. Als Ingenieur (MSc), Immobilienökonom (MBA) und zertifizierter Energieberater kann Herr Reifferscheidt das Bewertungsobjekt mit einem 360° Blick bewerten und die technischen, rechtlichen, energetischen und wirtschaftlichen Fragestellungen im Kontext der Verkehrswertermittlung bestens beurteilen. 

Herr Jan Reifferscheidt ist zudem u.a. nach ISO 17024 zertifiziert (DAkkS) akkreditiert, was nach Bewertungsgesetz einer öffentlichen Bestellung und Vereidigung gleichgestellt ist.

Weiterhin hat er bei der DEKRA Fortbildungen zum zertifizierten Sachverständigen Immobilienbewertung (D1) durchgeführt und sich zertifizieren lassen.  Neben der fachlichen Qualifizierung und Zertifizierung spielt natürlich auch die Erfahrung in der Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken eine wesentliche Rolle.

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