Mietwertgutachten
Ortsübliche Vergleichsmiete für Mieterhöhungsverlangen
Mieterhöhung nachvollziehbar begründen
Unser Schwerpunkt sind Mietwertgutachten zur Vorbereitung und Begründung von Mieterhöhungsverlangen für vermieteten Wohnraum. Wir ermitteln die ortsübliche Vergleichsmiete und erläutern nachvollziehbar, wie Ihre Wohnung oder Ihr vermietetes Wohnhaus in das örtliche Mietpreisgefüge einzuordnen ist.
Ein begründetes Sachverständigengutachten kommt als Alternative zur Begründung über einen Mietspiegel oder die Benennung von drei Vergleichswohnungen in Betracht. Welche Anforderungen für den vorgesehenen Gutachtenweg gelten, wird vor der Beauftragung abgestimmt. Sie erhalten eine auf das konkrete Mietobjekt bezogene Ausarbeitung mit dokumentierten Wohnwertmerkmalen, ausgewerteten Vergleichsdaten und einer verständlichen Herleitung des Mietwerts.
Wann ist ein Mietwertgutachten sinnvoll?
Sie möchten die Miete in einem bestehenden Wohnraummietverhältnis an die ortsübliche Vergleichsmiete anpassen und benötigen dafür eine sachverständige Grundlage? Ein Mietwertgutachten kann insbesondere sinnvoll sein, wenn:
- für den Standort kein geeigneter Mietspiegel vorliegt;
- die Wohnung oder das vermietete Haus vom Anwendungsbereich des Mietspiegels nicht erfasst wird;
- keine drei ausreichend vergleichbaren Wohnungen zur Begründung benannt werden können;
- besondere Merkmale wie Zuschnitt, Ausstattung, Modernisierungszustand oder Lage eine individuelle Einordnung erfordern;
- die angesetzte Vergleichsmiete gegenüber dem Mieter nachvollziehbar erläutert werden soll.
Im Mittelpunkt steht die sachverständige Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete für die konkrete Mieterhöhung. Ein vorhandener qualifizierter Mietspiegel und die weiteren rechtlichen Voraussetzungen bleiben dabei zu berücksichtigen.
Alternative zu Mietspiegel und Vergleichswohnungen
Begründung mit einem Mietspiegel
Ein anwendbarer Mietspiegel ordnet Wohnungen anhand festgelegter Merkmale und Mietspannen ein. Entscheidend ist, ob er für die betreffende Wohnung gilt und wie ihre Eigenschaften zu berücksichtigen sind.
Begründung mit drei Vergleichswohnungen
Als weiterer Weg können die Mieten einzelner vergleichbarer Wohnungen benannt werden. Nach § 558a Absatz 2 Nummer 4 des Bürgerlichen Gesetzbuchs genügt dafür die Benennung von drei Wohnungen. Die Vergleichbarkeit und die Angaben zur jeweiligen Miete müssen nachvollziehbar sein.
Begründung mit einem Sachverständigengutachten
Das Gutachten stellt die mietwertrelevanten Eigenschaften des konkreten Objekts dar, wertet geeignete Vergleichsdaten aus und begründet seine Einordnung in das örtliche Mietpreisgefüge. So lässt sich die Herleitung der ortsüblichen Vergleichsmiete im Zusammenhang mit dem Mieterhöhungsverlangen erläutern.
Das Gesetz nennt außerdem die Auskunft aus einer Mietdatenbank. Für die Verwendung eines Gutachtens sind neben seinem Inhalt die Anforderungen an den Sachverständigen zu beachten; diese erläutern wir bei den häufigen Fragen.
Der Ablauf eines Mietwertgutachtens
Beauftragung und Unterlagen. Wählen Sie im Bestellformular „Mietwertgutachten“. Übermitteln Sie die verfügbaren Objektunterlagen, den Mietvertrag sowie Angaben zur aktuellen Nettokaltmiete und zur letzten Mieterhöhung. Wir stimmen die Aufgabenstellung und den benötigten Umfang mit Ihnen ab.
Besichtigung und Vergleichsdaten. Wir erfassen die Wohnwertmerkmale vor Ort, prüfen die verfügbaren Unterlagen und recherchieren geeignete Vergleichsmieten. Ein anwendbarer Mietspiegel wird in die Untersuchung einbezogen.
Herleitung und Gutachten. Wir ordnen das Mietobjekt in das örtliche Preisgefüge ein und begründen die ermittelte Vergleichsmiete. Sie erhalten eine schriftliche Ausarbeitung für den vereinbarten Einsatz beim Mieterhöhungsverlangen.
Leistungsumfang und Honorar
Die Ausarbeitung ist auf die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete für Ihre geplante Mieterhöhung ausgerichtet. Sie umfasst regelmäßig:
- die eindeutige Beschreibung des Mietobjekts, des Bewertungsstichtags und der Aufgabenstellung;
- die Darstellung von Lage, Gebäude und Wohnung einschließlich Ausstattung, Zustand und energetischer Eigenschaften;
- die Ortsbesichtigung und Dokumentation mietwertrelevanter Merkmale;
- die Plausibilitätsprüfung der vorliegenden Wohnflächenangaben und Mietunterlagen;
- die Recherche, Auswahl und Einordnung geeigneter Vergleichsdaten;
- die Erläuterung von Unterschieden zwischen dem Mietobjekt und den herangezogenen Vergleichsgrundlagen;
- die begründete Herleitung der ortsüblichen Vergleichsmiete als monatliche Nettokaltmiete je Quadratmeter und für das bewertete Mietobjekt.
Die Nettokaltmiete ist die Miete ohne Betriebs- und Heizkosten. Gesondert vermietete Stellplätze oder andere Mietbestandteile werden bei Bedarf getrennt betrachtet. Eine neue Wohnflächenberechnung oder zusätzliche Untersuchungen werden gesondert vereinbart.
Das Gutachten liefert die fachliche Grundlage. Das Mieterhöhungsschreiben und die rechtliche Prüfung von Fristen, Kappungsgrenzen, Vertragsregelungen und Durchsetzbarkeit sind davon zu unterscheiden.
Honorar nach Aufwand: Mietwertgutachten werden nach dem tatsächlichen Zeitaufwand abgerechnet. Maßgeblich sind die Stundensätze unserer Honorarordnung (Honorartabelle). Die Regelung für Miethöhegutachten finden Sie in Abschnitt 5, die Stundensätze in Abschnitt 7. Der Aufwand hängt insbesondere von der Anzahl der Wohnungen, der Datenlage und den Besonderheiten des Mietobjekts ab. Hinzu kommen gegebenenfalls Nebenkosten, Auslagen und die gesetzliche Umsatzsteuer gemäß den vereinbarten Bedingungen. Den voraussichtlichen Umfang besprechen wir mit Ihnen vor der Bearbeitung.
Mietwertgutachten beauftragen
Sie möchten ein Mietwertgutachten zur Begründung eines Mieterhöhungsverlangens beauftragen? Wählen Sie im folgenden Bestellformular „Mietwertgutachten“ und geben Sie die Daten zum Mietobjekt an. Vorhandene Unterlagen können Sie direkt übermitteln.
Für die Bearbeitung benötigen wir insbesondere den Mietvertrag, Angaben zur aktuellen Nettokaltmiete und zur letzten Mieterhöhung sowie Grundrisse und Informationen zur Ausstattung und zu Modernisierungen. Bitte teilen Sie uns auch den geplanten Zeitpunkt der Mieterhöhung und bestehende Fristen mit. Bei Fragen zum Auftrag erreichen Sie uns über die nachstehenden Kontaktmöglichkeiten.
Können wir Sie unterstützen?
Kontaktieren Sie uns.
Nachricht und Rückrufservice
Unterlagen
Für die Vorbereitung des Mietwertgutachtens sind insbesondere folgende Unterlagen und Angaben hilfreich:
- Objektadresse und genaue Bezeichnung der vermieteten Wohnung oder des vermieteten Hauses;
- Mietvertrag mit Nachträgen sowie Angaben zur aktuellen Nettokaltmiete und zu gesonderten Mietbestandteilen;
- Datum und Unterlagen der letzten Mieterhöhung sowie die Miethistorie der vergangenen drei Jahre;
- Grundrisse und vorhandene Wohnflächenberechnungen;
- Angaben zu Baujahr, Ausstattung, Modernisierungen, Instandhaltungen und bekannten Mängeln;
- Energieausweis und verfügbare Nachweise zu den energetischen Eigenschaften;
- vorhandene Mietspiegeleinordnungen, Vergleichsmieten oder bereits geführte Korrespondenz zur geplanten Mieterhöhung;
- Angaben zu Mietpreisbindungen und zu vertraglichen Besonderheiten sowie ein Ansprechpartner für die Besichtigung.
Welche weiteren Unterlagen erforderlich sind, klären wir anhand Ihres Objekts. Bitte weisen Sie bereits bei der Anfrage auf laufende Fristen und einen bestehenden Rechtsstreit hin.
Häufige Fragen zum Mietwertgutachten
Ein begründetes Sachverständigengutachten ist ein im Gesetz vorgesehener Weg zur Begründung eines Mieterhöhungsverlangens. Es kann insbesondere dann in Betracht kommen, wenn ein geeigneter Mietspiegel fehlt oder die Benennung passender Vergleichswohnungen schwierig ist.
Die Wahl des Begründungsmittels und seine Eignung für das konkrete Mietverhältnis sind vorab zu klären. Anforderungen an den Inhalt, die Qualifikation des Erstellers und gegebenenfalls die Mitteilung von Mietspiegelangaben bleiben bestehen. Maßgeblich ist § 558a des Bürgerlichen Gesetzbuchs.
Nach unserer Rechtsauffassung reicht eine einschlägige Personenzertifizierung nach DIN EN ISO/IEC 17024 als Sachkundenachweis aus, um Mietwertgutachten zur Begründung eines Mieterhöhungsverlangens zu erstellen. Entscheidend sind die nachgewiesene Fachkunde und ein auf das Mietobjekt bezogenes, nachvollziehbar begründetes Gutachten.
§ 558a Absatz 2 Nummer 3 des Bürgerlichen Gesetzbuchs nennt zwar ausdrücklich öffentlich bestellte und vereidigte Sachverständige. Die Aufzählung der Begründungsmittel ist durch das Wort „insbesondere“ jedoch offen. Für unseren Standpunkt ziehen wir folgende Entscheidungen heran:
- Landgericht Hechingen, Beschluss vom 19. Juli 2017 – 1 OH 19/15: Bei der gerichtlichen Sachverständigenauswahl bezeichnete das Gericht eine Zertifizierung nach DIN EN ISO/IEC 17024 als einen der öffentlichen Bestellung vergleichbaren und gleichzusetzenden Sachkundenachweis. Eine fehlende öffentliche Bestellung lässt für sich genommen nicht auf fehlende Fachkunde schließen.
- Bundesgerichtshof, Urteil vom 3. Februar 2016 – VIII ZR 69/15: Für die Begründung einer Mieterhöhung muss das Gutachten die ortsübliche Vergleichsmiete erläutern und die Wohnung in das örtliche Mietpreisgefüge einordnen. Der Mieter soll die Berechtigung der Forderung zunächst prüfen können.
Einordnung: Der Beschluss aus Hechingen betrifft die gerichtliche Sachverständigenauswahl, das Urteil des Bundesgerichtshofs die inhaltlichen Begründungsanforderungen. Beide Entscheidungen treffen keine ausdrückliche Aussage zur Gleichstellung zertifizierter Sachverständiger bei Mieterhöhungsverlangen. Die Übertragung dieser Grundsätze auf unsere Mietwertgutachten ist unsere Rechtsauffassung.
Ja. Enthält ein qualifizierter Mietspiegel, der die gesetzlichen Aktualitätsanforderungen erfüllt, Angaben für die Wohnung, müssen diese Angaben nach § 558a Absatz 3 des Bürgerlichen Gesetzbuchs im Mieterhöhungsverlangen auch dann mitgeteilt werden, wenn die Begründung auf ein Gutachten gestützt wird.
Ein Gutachten ermöglicht eine individuelle sachverständige Einordnung; die gesetzlichen Mitteilungspflichten zum qualifizierten Mietspiegel entfallen dadurch nicht.
Ermittelt wird die ortsübliche Vergleichsmiete nach § 558 Absatz 2 des Bürgerlichen Gesetzbuchs. Grundlage sind geeignete, in den letzten sechs Jahren vereinbarte oder geänderte Mieten für vergleichbaren Wohnraum; Betriebskostenerhöhungen bleiben dabei außer Betracht. Die Einordnung berücksichtigt Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage einschließlich der energetischen Eigenschaften.
Reine Angebotsmieten aus Immobilienportalen sind damit nicht gleichzusetzen. Preisgebundener Wohnraum ist von der gesetzlichen Definition ausgenommen. Der im Gutachten ermittelte Mietwert ist außerdem von der im Einzelfall zulässigen Erhöhung zu unterscheiden, die insbesondere durch die Kappungsgrenze begrenzt sein kann.
Nein. Das Gutachten erläutert die sachverständige Herleitung der Vergleichsmiete. Das Mieterhöhungsverlangen muss dem Mieter gesondert in Textform erklärt und begründet werden. Fristen, Kappungsgrenze, Vertragsregelungen und die erforderlichen Angaben sind zusätzlich zu prüfen.
Die formelle Begründung und der Nachweis der materiellen Berechtigung einer Mieterhöhung sind unterschiedliche Fragen. Dies erläutert auch der Bundesgerichtshof im Urteil vom 3. Februar 2016, Aktenzeichen VIII ZR 69/15. Das Gutachten ersetzt deshalb weder die erforderliche Zustimmung noch eine mögliche gerichtliche Prüfung.
Die Bearbeitungsdauer hängt von der Vollständigkeit der Unterlagen, dem Besichtigungstermin und der Verfügbarkeit geeigneter Vergleichsdaten ab. Den Zeitrahmen stimmen wir nach Klärung des Auftrags mit Ihnen ab. Bitte nennen Sie bestehende Fristen bereits bei der Beauftragung.
Das Honorar wird nach dem tatsächlichen Zeitaufwand berechnet. Grundlage ist unsere Honorarordnung (Honorartabelle): Abschnitt 5 regelt die Abrechnung von Miethöhegutachten, Abschnitt 7 enthält die Stundensätze. Gegebenenfalls kommen Nebenkosten, Auslagen und die gesetzliche Umsatzsteuer hinzu. Den voraussichtlichen Leistungsumfang besprechen wir vor der Bearbeitung mit Ihnen.