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Was bedeutet das GEG 2024 für private Vermieter?

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Was bedeutet das GEG 2024 für private Vermieter?

Inhalt

 

Ziel dieses Artikels

In diesem Blogartikel wird analysiert, welche Auswirkungen die Neuerungen des Gebäudeenergiegesetzes (GEG) 2024 auf private Vermieter von Bestandsgebäuden haben. Insbesondere wird in diesem Zusammenhang auf zukünftige Modernisierungsmaßnahmen von Bestandsgebäuden eingegangen.

Gesetzgebungsverfahren

Die 2. Novelle des Gebäudeenergiegesetzes (GEG) wurde am 8. September 2023 im Bundestag verabschiedet. Als sogenanntes Einspruchsgesetz bedurfte die GEG-Novelle nicht der Zustimmung der Länder, um in Kraft treten zu können. Da der Bundesrat in seiner Sitzung am 29. September 2023 den Antrag auf Einberufung des Vermittlungsausschusses abgelehnt hat, ist das Gesetz automatisch gebilligt und muss nur noch vom Bundespräsidenten Frank-Walter Steinmeier unterzeichnet werden. Die Unterzeichnung gilt als sicher. Das GEG 2024 wird daher ab dem 1.1.2024 in Kraft treten.

Einordung: Novellen des GEGs und Vorgängergesetze

GEG 2024: Die 2. Novelle des GEG tritt am 1.1.2024 in Kraft.
Maßbegliche Neuerungen:  Das GEG zielt darauf ab, durch einen Austausch von Öl- und Gasheizungen schrittweise das Heizen in Deutschland klimafreundlich zu machen. Ab dem 1. Januar 2024 muss möglichst jede neu eingebaute Heizung zu mindestens 65 % mit erneuerbaren Energien betrieben werden. Es bestehen viele Ausnahmen und Übergangsreglungen (siehe unten).

GEG 2023: Die 1. Novelle des GEG trat am 1.1.2023 in Kraft.
Maßbegliche Neuerungen:  Insbesondere die Reduzierung des zulässigen Jahres-Primärenergiebedarfs im Neubau von bisher 75 Prozent des Referenzgebäudes auf 55 Prozent.

GEG 2020: Das ursprüngliche GEG wurde am 08.08.2020 erlassen und trat am 1.11.2020 in Kraft.
Das GEG hat nicht nur EU-Standards eingeführt, sondern auch drei ältere nationale Gesetze zusammengeführt:

  • Energieeinsparungsgesetz (EnEG)
    Im Zuge der ersten Ölkrise wurde 1976 das EnEG verabschiedet. Damit schaffte der Staat erstmals die Möglichkeit, Einfluss auf die energetische Effizienz von Gebäuden zu nehmen. Auf Basis des EnEG wurde im Oktober 1977 die erste Wärmeschutzverordnung (WärmeschutzV) eingeführt. Diese trat am 1. November 1977 in Kraft und machte erstmal Vorgaben zur Begrenzung von Transmissionswärmeverlusten mit Hilfe von maximalen Wärmedurchgangskoeffizienten von Bauteilen der Gebäudehülle für Neubauten. Die WärmeschutzV wurde zweimal novelliert. Die zweite WärmeschutzV trat zum 1.1.1984 und die dritte zum 1.1.1995 in Kraft.
  • Erneuerbare-Energien-Wärmegesetz (EEWärmeG)
    Mit dem Erneuerbare-Energien-Wärmegesetz, das zum 1. Januar 2009 in Kraft trat, wurde erstmals festgelegt, dass alle Neubauten einen Teil ihres Wärmebedarfs aus erneuerbaren Energien decken müssen. Das GEG setzt diese Vorgabe fort und schreibt vor, wie hoch dieser Anteil je nach Gebäudetyp und Baujahr sein muss.
  • Energieeinsparverordnung (EnEV)
    Die erste Energieeinsparverordnung trat am 1. Februar 2002 in Kraft und löste die Wärmeschutzverordnung ab. Im Vergleich zur WärmeschutzV ist die EnEV weiter gefasst und zielt nicht mehr nur auf den Wärmeenergiebedarf, sondern auf den Jahresprimärenergiebedarf ab. D.h. neben dem Heizwärmebedarf wird auch der Energiebedarf von Warmwasserbereitung und Anlagentechnik (Heizung/Lüftung) berücksichtigt. In der EnEV wurden bereits der Energieausweis, Referenzgebäude und Mindestanforderungen für Neubauten sowie Sanierungen definiert. Die EnEV wurde mehrmals überarbeitet (EnEV 2004, EnEV 2007, EnEV 2009, EnEV 2014). Der Großteil der Vorschriften aus dem GEG 2020 sind vom EnEV 2014 übernommen.

Was bedeutet das GEG 2024 für Vermieter von Bestandsgebäuden?

Für private Vermieter von Bestandsgebäuden gelten folgende Regelungen:

  • Weiterbetrieb: Bestehende Heizungen mit fossilen Brennstoffen können betrieben werden, solange sie funktionstüchtig sind, maximal jedoch bis zum 31.12.2044. Reparaturen sind erlaubt. Ab 2045 müssen alle bestehenden und neuen Heizungen zu 100 % mit erneuerbaren Energien betrieben werden.
  • Heizungshavarie: Wenn eine Heizung irreparabel defekt ist, müssen zwei Szenarien unterschieden werden
    1. Wenn in Ihrer Kommune noch kein Wärmeplan vorliegt, dürfen Sie zwischen dem 1. Januar 2024 und dem 30. Juni 2028 noch eine Heizung einbauen, die mit rein fossilem Öl oder Gas betrieben wird. Allerdings gilt: Alle ab 2024 neu eingebauten Öl- und Gasheizungen müssen ab 2029 zu steigenden Anteilen mit fossilfreien Brennstoffen (Biomasse, Biomethan, Wasserstoff) betrieben werden. Diese Anteile sind: 15 % ab 2029, 30 % ab 2035 und 60 % ab 2040. Für übergangsweise eingebaute Heizungen gilt das allerdings nicht. Zudem sollten Sie steigende CO₂-Preise einkalkulieren. Eine Beratung ist in diesen Fällen Pflicht.
    2. Hat Ihre Kommune bereits einen Wärmeplan, ist der Einbau von Heizungen mit 65 % erneuerbarer Energie ab einen Monat nach der Bekanntgabe der Kommune vorgeschrieben. Dann müssen Sie die Heizung spätestens nach Ablauf einer gewährten Übergangsfrist (siehe nächster Abschnitt) durch eine neue Heizung ersetzt werden, die mindestens 65 Prozent erneuerbare Energien nutzt. Eigentümer haben die Möglichkeit, individuelle Lösungen umzusetzen, um den erneuerbaren Energieanteil rechnerisch nachzuweisen. Alternativ können Sie als Vermieter aus den gesetzlich vorgesehenen pauschalen Erfüllungsoptionen wählen:

      • Anschluss an ein Wärmenetz (Bis 2045 müssen dann alle Wärmenetze klimaneutral sein),
      • elektrische Wärmepumpe,
      • Stromdirektheizung,
      • Hybridheizung (Kombination aus „Erneuerbaren-Heizung“ und Gas- oder Ölkessel),
      • Heizung auf der Basis von Solarthermie.
      • Unter bestimmten Bedingungen: sogenannte „H2-Ready“-Gasheizungen (Heizungen, die auf 100 Prozent Wasserstoff umrüstbar sind).
      • Für Bestandsgebäude stehen weitere Optionen zur Verfügung, wie Biomasseheizungen (z.B. Pallet- und Holzhackschnitzelheizungen) oder Gasheizungen, die mindestens 65 Prozent Biomethan, biogenes Flüssiggas oder Wasserstoff nutzen. Gerade die Option der Biomassenheizungen kann bei schlecht isolierten Altbauten die Möglichkeit bieten, einen Heizungstausch vorzunehmen, ohne Heizkörper zu erneuern und weitere energetische Sanierungen im gleichen Schritt durchführen zu müssen.
  • Übergangsfristen: Sofern eine „Heizungshavarie“ erfolgt (unabhängig davon, ob eine kommunale Wärmeplanung bereits vorliegt oder nicht), kann eine Übergangsfrist von 5 Jahren, bei Gasetagenheizungen bis zu 13 Jahre gewährt werden. Während dieser Übergangszeit ist vorübergehend die Installation einer (auch gebrauchten) fossil betriebenen Heizung möglich. Falls absehbar ist, dass eine Verbindung zu einem Wärmenetz hergestellt wird, können Übergangsfristen von bis zu zehn Jahren gewährt werden. Auch wenn von kommunaler Seite ein Wasserstoffnetz geplant ist, darf bis zum Anschluss an das Wasserstoffnetz eine „H2-Ready“-Gasheizung installiert und in Betrieb genommen werden. Für übergangsweise eingebaute Heizungen gelten die Anforderungen an steigende Anteile fossilfreier Brennstoffen nicht.
  • Kommunale Wärmepläne: Wärmepläne sollen in Großstädten (Gemeindegebiete mit mehr als 100.000 Einwohnern) bis zum 30. Juni 2026 vorliegen, in Gemeinden mit weniger als 100.000 Einwohnern bis zum 30. Juni 2028.

Wirtschaftlichkeit

Die Pflicht zur Erfüllung der 65% Grenze gilt nur, wenn sie wirtschaftlich vertretbar ist. Das bedeutet, dass die Kosten für die energetische Modernisierung sich innerhalb einer angemessenen Frist amortisieren müssen. Dabei sind erwartbare Preisentwicklungen für Energie und Treibhausgase zu berücksichtigen. Die Wirtschaftlichkeit kann mit verschiedenen Methoden berechnet werden, wie zum Beispiel der Amortisationszeit, der Annuität oder dem Break-Even-Punkt. Bei Vorliegen einer sogenannten unbilligen Härte können im Einzelfall – weiterhin – auf Antrag bei der nach Landesrecht zuständigen Behörde Ausnahmen von der Pflichterfüllung zugelassen werden.

Förderung des Heizungstausches für Vermieter

Vermieter, die ihre Heizungen ab dem 1.1.2024 austauschen und auf mindestens 65 Prozent Erneuerbare Energien umsteigen, können eine Grundförderung von 30% in Anspruch nehmen. Bei der zusätzlichen Förderung von 20% für den frühzeitigen Umstieg auf Erneuerbare Energien bis 2028 (Geschwindigkeitsbonus) sind Vermieter explizit ausgeschlossen. D. h. ein schneller Umstieg wird nur durch eine geringere CO2 Steuer (anteilig auf Mieter umlegbar) belohnt.

Umlage der Modernisierungskosten auf den Mieter

Unter welchen Umständen ist es nun möglich, die Kosten für Modernisierungen auf den Mieter umzulegen? Hier ist zunächst zwischen Standardmietverträgen, Staffelmietverträgen und Indexmietverträgen.

  • Standardmietverträge:
    • Umlage Kosten Heizungsaustausch: Vermieter dürfen zehn Prozent der Modernisierungskosten (vermindert um die staatlichen Förderungen) des Heizungstausches auf die Jahresmiete umlegen. Wenn Sie keine Förderung in Anspruch nehmen, darf eine Modernisierungsumlage von acht Prozent erhoben werden. Allerdings wird die Modernisierungsumlage in jedem Fall für den Heizungstausch auf 50 Cent pro Monat und Quadratmeter gedeckelt.
    • Umlage Kosten sonstige energetische Modernisierungen: Dies gilt jedoch nicht für weitere energetische Sanierungen (z.B. Dämmung der Gebäudehülle). Für diese Maßnahmen können weiterhin Sie als Vermieter wie bisher nach § 555b BGB acht Prozent der für die entsprechende Wohnung aufgewendeten Kosten auf die jährliche Miete umlegen, maximal jedoch drei Euro pro Quadratmeter (Kappungsgrenze für modernisierungsbedingte Mieterhöhungen). Bei einer Nettokaltmiete von maximal 7 Euro können nur zwei Euro pro Quadratmeter umgelegt werden. Die Umlage kann nur erhoben werden, wenn die Modernisierung zu einer dauerhaften Verbesserung der Energieeffizienz führt oder den Gebrauchswert der Wohnung nachhaltig erhöht.
    • Bei beiden Arten von Modernisierungen gilt: Außerdem muss der Vermieter die Mieter mindestens drei Monate vor Beginn der Modernisierung schriftlich informieren und ihnen eine Berechnung der voraussichtlichen Kosten und Einsparungen vorlegen. Erst nach Fertigstellung der Modernisierung kann das Mieterhöhungsschreiben zugestellt werden. Hierbei gilt laut § 55b Abs. 2 BGB: „Der Mieter schuldet die erhöhte Miete mit Beginn des dritten Monats nach dem Zugang der Erklärung.“
  • Staffelmietverträge: Sollte es sich um einen Staffelmietvertrag handeln, so ist eine Erhöhung der Miete aufgrund von Modernisierungsmaßnahmen nicht möglich (siehe hierzu § 557a Abs. 2 BGB). Hier heißt es unter anderem „Während der Laufzeit einer Staffelmiete ist eine Erhöhung nach den §§ 558 bis 559b ausgeschlossen“, wobei sich eben diese Paragrafen auf eine Mieterhöhung im Rahmen von Modernisierungen beziehen.
  • Indexmietverträge: Auch bei einer Indexmiete sind Mieterhöhungen durch Modernisierungen nur begrenzt zulässig. Hier gilt, dass die Maßnahme dem Vermieter gesetzlich vorgeschrieben sein muss. Aufgrund des GEG 2024 werden für den Vermieter bestimmte energetische Modernisierungsmaßnahmen vorgeschrieben. Es ist also davon auszugehen, dass solche Maßnahmen wie beispielsweise der Austausch von Heizungen bei Indexmieten umlegbar sind. Im entsprechenden Gesetzestext (siehe hierzu § 557b Abs. 2 BGB) heißt es, dass „eine Erhöhung nach § 559 nur verlangt werden kann, soweit der Vermieter bauliche Maßnahmen auf Grund von Umständen durchgeführt hat, die er nicht zu vertreten hat“.

Energieausweis

Die Pflicht zur Ausstellung eines Energieausweises wurde präzisiert. Ab dem 1. Januar 2025 müssen alle Energieausweise auf Basis des gemessenen oder berechneten Endenergieverbrauchs erstellt werden. Der bisherige Bedarfsausweis wird abgeschafft. Außerdem müssen alle Energieausweise Angaben zum CO2-Ausstoß des Gebäudes enthalten und einen QR-Code aufweisen, der zu einer Online-Datenbank führt, in der die Energieausweise zentral gespeichert werden.

Beratung für Vermieter

Bei der Entscheidung, welche Heizung für das jeweilige Gebäude am besten geeignet ist, helfen fachlich qualifizierte Energieberaterinnen und Berater. Das Bundesministerium für Wirtschaft und Klimaschutz (BMWK) fördert eine „Energieberatung für Wohngebäude“ und übernimmt bis zu 80 Prozent der Beratungskosten. Energieberaterinnen und -berater können über die Energieeffizienz-Expertenliste gesucht und beauftragt werden.

Quellen:
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