Kurzgutachten
Umfangreiche Wertindikation als Alternative zum Verkehrswertgutachten
Was ist ein Kurzgutachten?
Das Kurzgutachten bietet eine schnellere und kostengünstigere Alternative zu einem Verkehrswertgutachten, indem es die wichtigsten Informationen und Bewertungen in kompakter Form präsentiert. Der Wert der Immobilie wird unter Anwendung von normierten Wertermittlungsverfahren (Sachwertverfahren, Ertragswertverfahren, Vergleichswertverfahren) in enger Anlehnung an die ImmoWertV ermittelt.
Allerdings sind die textlichen Erläuterungen und Begründungen von getroffenen Annahmen weniger umfangreich, sodass das Kurzgutachten keine rechtliche Substanz gegenüber Dritten hat. Auch werden im Unterschied zum Verkehrswertgutachten keine behördlichen Auskünfte eingeholt (Abgeschlossenheit, Baulastenverzeichnis, Altlastenkataster etc.). Weiterhin können bei einem Kurzgutachten die Erfahrungswerte des Sachverständigen stärker einfließen, da z.B. die Marktanpassungen (in Form von Sachwertfaktoren oder Liegenschaftszinssätzen) nicht zwingend nach Vorgaben des jeweiligen Gutachterausschusses erfolgen müssen.
Wann ist ein Kurzgutachten die richtige Wahl?
Es gibt viele Situationen, in denen eine Immobilienwertermittlung benötigt wird und ein Kurzgutachten ausreicht. In den folgenden Fällen ist ein Kurzgutachten in der Regel ausreichend:
- Kauf oder Verkauf einer Immobilie
- Preisfindungen innerhalb der Familie bzw. im Bekannten- oder Verwandtenkreis
- Erstellung einer Vermögensbilanz
Wann ist ein Kurzgutachten nicht ausreichend?
Soll das Gutachten für gerichtliche Fälle (z.B. Zwangsversteigerung, Enteignungs-/Entschädigungsverfahren), Behörden oder zum Nachweis eines niedrigeren gemeinen Werts für die Erbschaftsbesteuerung (§198 BewG) genutzt werden, muss in der Regel ein Verkehrswertgutachten nach §194 BauGB erstellt werden. Weitere Fälle, in denen ein Verkehrswertgutachten gemäß §194 BauGB benötigt wird sind:
- Erbauseinandersetzung
- Ehescheidung
- Finanzierungswertermittlung
- Vermögensaufteilung
- als Gegengutachten.
Der Ablauf eines Kurzgutachtens
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Ihre Beauftragung. Sie können das Kurzgutachten direkt über das untenstehende Formular beauftragen. Alle vorhanden Unterlagen können Sie uns übermitteln.
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Ortstermin. Nach Beauftragung kontaktieren wir Sie und vereinbaren einen Termin zur Begehung des Objektes.
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Gutachtenerstellung. Im Anschluss an den Ortstermin wird die Wertermittlung vorgenommen, das Kurzgutachten erstellt und an Sie versendet.
Leistungsumfang & Honorar
Die Wertermittlung erfolgt nach den normierten Verfahren im Sachwert-, Ertragswert- oder Vergleichswertverfahren (zwei Verfahren werden angewendet). Die Marktanpassung erfolgt über die Marktanpassungsfaktoren des zuständigen Gutachterausschusses.
Sie erhalten das Kurzgutachten nach der Ortsbesichtigung wahlweise als PDF-Dokument oder in gebundener Form per Post. Die Lieferung nach dem Ortstermin erfolgt in der Regel sehr zeitnah.
Die Kosten für ein Kurzgutachten betragen nur 50% der Kosten für ein Verkehrswertgutachten und können unserer Honorartabelle entnommen werden:
Info: Die Kosten für ein Verkehrswertgutachten hängen unter anderem vom Verkehrswert des Objektes sowie von Besonderheiten (z.B. Erbbaurechte oder Nießbrauchrechte) ab. Das Honorar ist grundsätzlich frei verhandelbar, wir orientieren uns dabei jedoch an der Honorarrichtlinie für Immobilienbewertung des BVS (Bundesverband öffentlich bestellter und vereidigter sowie qualifizierter Sachverständiger e.V.).
Beauftragung
Sie möchten das Ingenieurbüro Reifferscheidt mit der Erstattung eines Kurzgutachtens beauftragen? Dann können Sie dies bequem über das folgende Formular tun.
Dieses Formular wird derzeit überarbeitet.
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Nachricht & Rückrufservice
Unterlagen
Für die Erstellung eines Kurzgutachtens werden in der Regel keine Auskünfte von Behörden eingeholt. Sofern vorhanden, kann der Auftraggeber die folgenden Unterlagen zur Verfügung stellen:
- Grundbuchauszug (nicht älter als 3 Monate) der Liegenschaft, wenn Eintragungen in Abt. I und II bestehen, die dazugehörigen notariellen Verträge
- Baurechtliche Informationen – Bauantrag, Baugenehmigung, Bebauungsplan
- Zusammenstellung der Flächen- und Raumangaben, Berechnung der Wohn- und Nutzflächen
- Berechnung der Bruttogrundflächen und des Bruttorauminhaltes
- Maßstäbliche Grundrisse, Schnitte, Ansichten, Nachweise über Modernisierungs- und Sanierungsmaßnahmen der letzten 10 Jahre
- Mieterübersicht und bestehende Mietverträge, letzte Mietanpassung
- Aufstellung der Bewirtschaftungs- und Betriebskosten
- Behördenauskünfte; Auskunft über Erschließungsbeiträge, Auskunft aus dem Altlastenverzeichnis, Auskunft aus dem Baulastenverzeichnis, Auszug aus dem Liegenschaftsbuch (Flurstücknachweis mit m²-Angabe), Auszug aus der Liegenschaftskarte (Flurkarte)
- Bei Wohn- und Teileigentum; Abgeschlossenheitsbescheinigung, Teilungserklärung mit Aufteilungsplan, Protokolle der letzten drei Eigentümerversammlung, Betriebskostenabrechnung
- Bei Rechten und Belastungen; Erbbaurechtsverträge, Eintragungsbewilligungen, Nachweis aktueller Erbbauzins
FAQ zum Kurzgutachten
Meist können wir Ihnen die Bewertung binnen einer Woche nach Ortstermin zusenden. Wenn Sie das Gutachten sehr kurzfristig benötigen, sprechen Sie uns gern darauf an.
Die Art und Weise der Wertermittlung ist grundsätzlich gleich. Auch bei einem Kurzgutachten wird der Wert nach einem normierten Verfahren der ImmoWertV (Sachwertverfahren, Ertragswertverfahren oder Vergleichswertverfahren) gutachterlich neutral ermittelt. In der Regel werden zwei der drei normierten Verfahren angewendet. Die Marktanpassung wird auch im Rahmen des Kurzgutachtens nach den Vorgaben des zuständigen Gutachterausschusses modellhaft durchgeführt.
Gegen Aufpreis können im Kurzgutachten auch besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale wie Wohnrechte, Wegerechte oder sonstige Eintragungen in Abteilung 2 des Grundbuchs berücksichtigt werden.
Die Wertermittlung ist stets eine höchstpersönliche, individuelle Leistung des Sachverständigen. Der Verkehrswert einer Immobilie kann nicht zu 100% auf einen „richtigen“ Wert festgelegt werden. Sofern drei Sachverständige ein und dieselbe Immobilie bewerten, ist es durchaus wahrscheinlich, dass drei unterschiedliche Verkehrswerte dabei herauskommen. Eine gewisse Abweichung von Verkehrswerten ist völlig normal, es existiert daher nicht der „eine (richtige) Verkehrswert“.
Im Gegensatz zum Verkehrswertgutachten werden keine Unterlagen bei Behörden abgefragt. Weiterhin grundsätzlich auch vereinbart werden, dass nur mir den Vorgaben des Auftraggebers gearbeitet wird. Relevant sind grundsätzlich jedoch alle Unterlagen, die Informationen enthalten, die den Wert der Immobilie beeinflussen können. Grundsätzlich können daher optional die folgenden Unterlagen eingereicht werden:
- Grundbuchauszug der Liegenschaft, wenn Eintragungen in Abt. I und II bestehen, die dazugehörigen notariellen Verträge
- Baurechtliche Informationen – Bauantrag, Baugenehmigung, Bebauungsplan
- Zusammenstellung der Flächen- und Raumangaben, Berechnung der Wohn- und Nutzflächen
- Berechnung der Bruttogrundflächen und des Bruttorauminhaltes
- Maßstäbliche Grundrisse, Schnitte, Ansichten, Angaben über Modernisierungs- und Sanierungsmaßnahmen der letzten 20 Jahre
- Mieterübersicht und bestehende Mietverträge, letzte Mietanpassung
- Aufstellung der Bewirtschaftungs- und Betriebskosten
- Behördenauskünfte; Auskunft über Erschließungsbeiträge, Auskunft aus dem Altlastenverzeichnis, Auskunft aus dem Baulastenverzeichnis, Auszug aus dem Liegenschaftsbuch, Auszug aus der Liegenschaftskarte
- Bei Wohn- und Teileigentum; Abgeschlossenheitsbescheinigung, Teilungserklärung mit Aufteilungsplan, Protokolle der letzten drei Eigentümerversammlung, Betriebskostenabrechnung
- Bei Rechten und Belastungen; Erbbaurechtsverträge, Eintragungsbewilligungen, Nachweis aktueller Erbbauzins
Der Begriff des Gutachters ist in Deutschland leider nicht geschützt. Zudem existiert kein einheitlicher Ausbildungsweg, um als Gutachter oder Sachverständiger tätig zu werden. Hierfür kommen aber natürlich insbesondere solche Ausbildungen und Studiengänge in Frage, die eng mit der Immobilienwirtschaft verzahnt sind.
Kurzgutachten werden bei uns primär von Jan Reifferscheidt erstattet. Als Ingenieur (MSc), Immobilienökonom (MBA) und zertifizierter Energie-Effizienz-Experte (dena) kann Herr Reifferscheidt das Bewertungsobjekt mit einem 360°-Blick bewerten und die technischen, rechtlichen, energetischen und wirtschaftlichen Fragestellungen im Kontext der Wertermittlung bestens beurteilen.
Herr Jan Reifferscheidt ist zudem als Sachverständiger für die Bewertung von Wohn- und Gewerbeimmobilien nach den Anforderungen der DIN EN ISO/IEC 17024 von der DIAZert (DAkkS akkreditierte Zertifizierungsstelle) zertifiziert. Diese Zertifizierung ist gemäß dem Bewertungsgesetz einer öffentlichen Bestellung und Vereidigung gleichgestellt.
Weiterhin hat er bei der DEKRA Fortbildungen zum zertifizierten Sachverständigen Immobilienbewertung (D1) durchgeführt und sich zertifizieren lassen. Neben der fachlichen Qualifizierung und Zertifizierung spielt natürlich auch die Erfahrung in der Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken eine wesentliche Rolle. Insgesamt wurden von Herrn Reifferscheidt bereits über 500 Gutachten erstattet.
Ein Kurzgutachten ist immer dann die richtige Wahl, wenn Sie eine neutrale und sachverständige Wertermittlung benötigen aber ein Verkehrswertgutachten nicht erforderlich ist, weil es sich um eine Angelegenheit handelt, die nicht mit einer Behörde (z.B. Finanzamt) oder einem Gericht zu tun hat. Für behördliche oder gerichtliche Verfahren benötigen Sie ein Verkehrswertgutachten.