Wertermittlung Hamburg
Kaufberatung und Gutachten. Nur für Immobilien in Hamburg.
Kaufberatung
Sie haben eine Immobilie gefunden, die Sie als Renditeobjekt kaufen möchten? Dann sollten Sie den unabhängigen Rat eines Gutachters hinzuziehen. Lassen Sie den baulichen Zustand prüfen, erhalten Sie sowohl eine Schwachstellenanalyse als auch Hinweise auf mögliche Schadstoffe. Weiterhin kann mit der Berechnung des Immobilienwertes durch einen Gutachter der Angebotspreis geprüft werden (PLUS). Eine schriftliche Kurzbewertung legt die Basis für die Kaufpreisverhandlung. Wir bieten Ihnen im Rahmen der Kaufberatung zwei Varianten zum Festpreis an:
Kaufberatung BASIS
- Ortbegehung durch Sachverständigen (ca. 1-1.5h)
- Feuchtigkeitsmessung
- Prüfung des baulichen Zustands
- Hinweis auf mögliche Schadstoffe im Gebäude (Beispiel: Asbest, PAK, PCP)
- Risiko- und Schwachstellenanalyse (inkl. Kostenschätzung für Budgetplanung)
- Verdachtsprüfung auf Altlasten
- Verdachtsprüfung auf Baulasten und Überbau
- Sichtung der zum Termin vorgelegten Unterlagen (Baupläne, Grundbuch etc.)
- Keine schriftliche Stellungnahme bzw. Immobilienwertberechnung
Kaufberatung PLUS
- Alle Leistungen von Kaufberatung BASIS
- Berechnung des Immobilienwertes auf Grundlage eines der Berechnungsverfahrens gemäß ImmoWertV 2021 (Sachwert-, Ertragswert, - oder Vergleichswertverfahren)
- Bodenrichtwertauskunft vom Gutachterausschuss
- Plausibilitätsprüfung der Wohnfläche (anhand vorhandener Pläne)
- Schadensaufnahme von offensichtlichen Schäden (keine Bauteilöffnung) sowie Schätzung pauschaler Aufwand der Beseitigung
- Erstellung einer schriftlichen Kurzbewertung (ca. 15 Seiten)
Gutachten
Es gibt viele Situationen, in denen eine Immobilienwertermittlung benötigt wird: Seien es der Kauf oder Verkauf einer Immobilie, Preisfindungen innerhalb der Familie bzw. im Bekannten- oder Verwandtenkreis oder aber die Erstellung einer Vermögensbilanz. In all den vorgenannten Fällen wird ein Kurzgutachten in der Regel ausreichend sein. Soll das Gutachten hingegen für gerichtliche Fälle, Behörden oder zum Nachweis eines geringeren Wertes für die Erbschaftsbesteuerung (§198 BewG) genutzt werden, muss in der Regel ein Verkehrswertgutachten nach §194 BauGB erstellt werden. Verkehrswertgutachten gemäß §194 BauGB finden Anwendung bei Erbauseinandersetzung, Ehescheidung, Finanzierungswertermittlung, Zwangsversteigerung, Vermögensaufteilung, Gegengutachten, Enteignungs-/Entschädigungsverfahren oder aber auch bei steuerlichen Anlässen wie dem Nachweis eines „niedrigeren gemeinen Werts“ gemäß. § 198 BewG (Erbschaft & Entnahme)
Kurzgutachten
- Alle Leistungen von Kaufberatung PLUS
- Berücksichtigung von Wegerechten, Wohnrechten und Nießbrauchrechten
- Schriftliches Kurzgutachten (ca. 20 Seiten) inkl. Aufnahmen vom Objekt und Zustand
- Nicht Gerichtsfest
- Nicht vom Finanzamt anerkannt
Verkehrswertgutachten
- Vollgutachten gemäß §194 BauGB
- Ortsbegehung und Bewertung durch zertifizierten Sachverständigen (1-2h)
- Verfahrenswahl mit Begründung in Abhängigkeit von der üblichen Nutzung (Berechnung des Immobilienwertes)
- Berechnung des Immobilienwertes auf Grundlage des gewählten Berechnungsverfahrens gemäß ImmoWertV 2021
- Überprüfung des Immobilienwertes mittels eines zweiten Berechnungsverfahrens gemäß ImmoWertV
- Bodenwertermittlung gemäß § 16 ImmoWertV
- Detaillierte Erfassung und Beschreibung der Immobilie und der Grundstückseigenschaften sowie Außenanlagen
- Beschreibung der Einzelbauteile
- Tatsächliche Eigenschaften des Bewertungsobjektes
- Rechtliche Gegebenheiten
- Öffentlich-rechtliche Situation
- Erschließungssituation
- Entwicklungszustand inkl. Beitrags- und Abgabensituation
- Aktuelle Grundbuchangaben (Einholung aktueller Grundbuchauszug, mit Vollmacht)
- Planungs- und baurechtliche Situation
- Aufnahme von Bauschäden unter Berücksichtigung der Beseitigungskosten
- Aktueller Katasterplan (Lageplan)
- Plausibilisierung der Wohnfläche und Nutzfläche
- Berücksichtigung und Klärung von Rechten Dritter (soweit rechtlich möglich)
- Einsichtnahme und Auskunft Baulastenverzeichnis
- Auskunft und Einsichtnahme Bebauungsplan
Eine Checkliste für die dafür notwendigen Unterlagen finden sie hier:
Beauftragung & Ablauf
In einem ersten Telefonat wird der Umfang der Bewertung und die Immobilienart besprochen. Es wird das passende Paket erläutert und mit Ihnen abgestimmt. Im Anschluss erhalten Sie von uns einen Formularlink, mittels dessen Sie den gewünschten Leistungsumfang verbindlich beauftragen und einen der noch verfügbaren Termine für den Ortstermin auswählen. Im Formular sind alle benötigten Unterlagen angegeben. Falls Unterlagen nicht zur Verfügung stehen, können wir diese besorgen oder es wird vereinbart, dass mit Ihren Vorgaben gearbeitet werden soll. Dies ist bei einer Kaufberatung oder aber bei einem Kurzgutachten möglich. Sofern vorhanden, können Sie bereits in diesem Schritt alle verfügbaren und relevanten Unterlagen zur Immobilie hochladen. Alternativ können Sie uns die Unterlagen beim Ortstermin vorlegen oder aber per Email/Upload zukommen lassen.
Vor Ort überprüfen wir Ihre Immobilie genau hinsichtlich aller für die Wertermittlung relevanten Kriterien.
Unmittelbar nach dem Ortstermin beginnen wir mit der genauen Wertermittlung Ihrer Immobilie.
Sie erhalten Ihr individuelles Gutachten elektronisch & termingetreu. Den Zeitraum innerhalb dessen Sie das Gutachten nach dem Begehungstermin erhalten, wählen Sie bereits im Schritt 1 aus
FAQ
Die folgenden Preise gelten für Eigentumswohnungen noch bis zum 31.12.2023. Für alle anderen Gebäudearten erfolgt eine individuelle Angebotserstellung:
| Kaufberatung BASIS | 595€ |
| Kaufberatung PLUS | 995€ |
| Kurzgutachten | 1395€ |
| Verkehrswertgutachten | 2595€ |
Relevant sind alle Unterlagen, die Informationen enthalten, die den Wert der Immobilie beeinflussen können. Das können je nach Bewertungsanlass folgende Unterlagen sein:
- Grundbuchauszug (nicht älter als 3 Monate) der Liegenschaft, wenn Eintragungen in Abt. I und II bestehen, die dazugehörigen notariellen Verträge
- Baurechtliche Informationen – Bauantrag, Baugenehmigung, Bebauungsplan
- Zusammenstellung der Flächen- und Raumangaben, Berechnung der Wohn- und Nutzflächen
- Berechnung der Bruttogrundflächen und des Bruttorauminhaltes
- Maßstäbliche Grundrisse, Schnitte, Ansichten, Nachweise über Modernisierungs- und Sanierungsmaßnahmen der letzten 10 Jahre
- Mieterübersicht und bestehende Mietverträge, letzte Mietanpassung
- Aufstellung der Bewirtschaftungs- und Betriebskosten
- Behördenauskünfte; Auskunft über Erschließungsbeiträge, Auskunft aus dem Altlastenverzeichnis, Auskunft aus dem Baulastenverzeichnis, Auszug aus dem Liegenschaftsbuch, Auszug aus der Liegenschaftskarte
- Bei Wohn- und Teileigentum; Abgeschlossenheitsbescheinigung, Teilungserklärung mit Aufteilungsplan, Protokolle der letzten drei Eigentümerversammlung, Betriebskostenabrechnung
- Bei Rechten und Belastungen; Erbbaurechtsverträge, Eintragungsbewilligungen, Nachweis aktueller Erbbauzins
Als Eigentümer oder Käufer sollten Sie mögliche Baulasten der Immobilie kennen. Baulasten sind rechtliche Einschränkungen hinsichtlich Bebauung oder Nutzung der Immobilie. Wenn für Ihr Grundstück eine Baulast eingetragen ist, haben Sie die Verpflichtung, bestimmte Dinge, die das Grundstück betreffen, zu tun, zu dulden oder aber zu unterlassen. Festgehalten sind Baulasten im öffentlichen Baulastenverzeichnis. Sie haben die Möglichkeit einen Auszug aus dem Baulastenverzeichnis oder aber eine Baulastenbescheinigung hier zu bestellen.
Sie haben die Möglichkeit Einsicht in die Bauakte bei der zuständigen Baubehörde (abhängig vom Bezirk) zu nehmen. Dies ist insbesondere bei Dachgeschosswohnungen zu empfehlen, um sicherzustellen, dass der Ausbau eingetragen und genehmigt ist. Auch nachträglich installierte Balkonanlagen müssen eingetragen sein.
Der Hamburger Mietspiegel erscheint alle zwei Jahre und gibt einen Überblick über die ortsübliche Vergleichsmiete für frei finanzierte Wohnungen jeweils vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung , Beschaffenheit und Lage. Es werden entsprechend der gesetzlichen Vorgaben nur Mieten berücksichtigt, die in den letzten sechs Jahren vor dem Stichtag der Mietspiegelerhebung entweder neu vereinbart oder angepasst wurden. Mieten, die einer Preisbindung unterliegen, werden nicht berücksichtigt. Konkret unterscheidet der Mietspiegel bei der Lage in Hamburg nur zwischen normaler und guter Wohnlage. Weiterhin wird nach Baualtersklasse und Wohnfläche unterschieden. Für jeden dieser Datenpunkte wird ein Mittelwert sowie eine Spanne ermittelt. Die richtige Einordnung einer Wohnung innerhalb der Spanne ist abhängig von der Ausstattung. Den aktuellen Mietspiegel finden Sie hier.
Ein Verkehrswertgutachten ist ein Vollgutachten gem. §194 BauGB. Hierbei ist der Inhalt des Gutachtens durch die ImmoWertV vorgegeben. Die ImmoWertV muss exakt eingehalten werden, um eine anfechtungssichere Immobilienbewertung zu erstellen. Besonders für gerichtliche Zwecke ist in der Vorgehensweise kein Spielraum möglich.
Nach § 194 BauGB ist der Verkehrswert wie folgt definiert: „Der Verkehrswert (Marktwert) wird durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstands der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre.“