Restnutzungsdauer-Gutachten

Gesetzlich festgelegt ist eine Abschreibungsdauer von 40 Jahren bei Immobilien, die vor 1925 fertiggestellt worden sind (jährliche Abschreibung für Abnutzung von 2,5 %) bzw. eine Abschreibungsdauer von 50 Jahren bei Immobilien, die ab 1925 fertiggestellt worden sind (jährliche Abschreibung für Abnutzung von 2,0 %). Jedes Jahr, um welches Sie durch handfeste Gutachten diese Restnutzungsdauer reduzieren können, bedeutet für Sie Einsparungen bzw. Rückerstattungen bei der jährlichen Steuererklärung. 

Bei einer Kernsanierung wird das Gebäude umfassend saniert und ein nahezu neuwertiger Zustand wiederhergestellt. Dazu wird das Gebäude häufig bis auf den Rohbau (tragende Strukturen, Fundament, Wände & Deckenbalken) zurückgebaut (entkernt). Schäden in der tragenden Struktur werden beseitigt (z.B. faule Deckenbalken ersetzt). Historische Treppen und Fassaden werden restauriert und erhalten. Anschließend wird der Innenausbau komplett neu aufgebaut.

Von einer Kernsanierung kann daher ausgegangen werden, wenn folgende Punkte in einer konstatierten Aktion erneuert wurden:

• Erneuerung der Dachkonstruktion samt Dacheindeckung
• Erneuerung aller Leitungen (Elektro, Wasser, Heizung)
• Erneuerung der Heizung
• Restauration der Fassade
• Aufarbeitung der Treppenhäuser
• Verbesserung des Grundrisses

Das ursprüngliche Baujahr beschreibt das Kalenderjahr der Fertigstellung bzw. der überwiegenden Fertigstellung der baulichen Anlage. Alternativ kann auch das Jahr der Nutzungsaufnahme als Baujahr genutzt werden. Wenn sich das Baujahr nicht ermitteln lässt, kann es geschätzt werden.

Die Begrifflichkeiten Einfachverglasung, Doppelverglasung und Dreifachverglasung beschreiben, aus wie vielen Glasscheiben das Fenster zusammengesetzt wird. Wenn das Fenster aus mindestens zwei Glasscheiben zusammengesetzt ist, wird häufig auch von Mehrscheiben-Isolierglas, Wärmedämmverglasung oder (Zweischeiben-)Isolierverglasung gesprochen. Zwischen den einzelnen (mindestens zwei) Scheiben befindet sich ein gas- und feuchtigkeitsdicht verschlossener Hohlraum, der zur Schall- und Wärmedämmung dient. Bei Kastenfenstern handelt es sich hingegen um zwei separate Fenster mit Einzelverglasung. 

Eine zeitgemäße Grundrissgestaltung zeichnet sich durch ausreichend große Bäder, offene Küchen sowie keine verschnittenen Zimmer oder Durchgangszimmer aus. In der Frage wie zeitgemäß der vorliegende Grundriss ist, kann auch der Vergleich genutzt werden: Wie stark unterscheidet sich die vorhandene Grundrissgestaltung von einem Neubau für den gleichen lokalen Mietmarkt?

1. Eigentumswohnungen: Die Wohn- und Nutzfläche entspricht zumeist der Fläche der Wohnung und dem zugeordneten Kellerabteil. Allgemeinflächen wie Flure im Treppenhaus des Mehrfamilienhauses werden hingegen nicht berücksichtigt
2. Mehrfamilienhäuser, Wohn- und Geschäftshäuser:  Die Wohn- und Nutzfläche entspricht der gesamten Wohn- und Nutzfläche inkl. Allgemeinflächen.

Für alle Steuerjahre, die noch offen sind, für die also noch kein bestandskräftiger Steuerbescheid besteht, kann die tatsächliche (i.d.R. kürzere) Restnutzungsdauer geltend gemacht werden. Der noch nicht abgeschriebene Gebäudewertanteil (Buchwert) kann ab Geltendmachung über die tatsächlich (i.d.R. kürzere) Restnutzungsdauer abgeschrieben werden. 

Hintergrund: Die AfA (allgemein und auch für Gebäude) ist eine unselbstständige Besteuerungsgrundlage, die nicht in Bestandskraft erwächst und daher grundsätzlich jedes Jahr neu festgelegt werden kann.

Das Einkommenssteuergesetz erlaubt den Nachweis einer tatsächlich kürzeren Nutzungsdauer nach § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG.

Der Bundesfinanzhof hat mit Urteil vom 28.07.2021 (IX R 25/19) letztinstanzlich klargestellt, dass die tatsächliche wirtschaftliche Restnutzungsdauer von den Finanzämtern anzuerkennen ist. Die Finanzgerichte haben entsprechend geurteilt (s. FG Münster, 1 K 1741/18 E und FG Köln, 6 K 923/20). Laut Urteil des Bundesfinanzhofs vom 28.07.2021 kann sich der „der Steuerpflichtige […] zur Darlegung der verkürzten tatsächlichen Nutzungsdauer eines zur Einkünfteerzielung genutzten Gebäudes jeder Darlegungsmethode bedienen [..], die im Einzelfall zur Führung des erforderlichen Nachweises geeignet erscheint“

Das Finanzministerium plante in dem am 28.07.2022 veröffentlichten Referentenentwurf des Jahressteuergesetzes 2022 eine Abschaffung des § 7 Absatz 4 Satz 2 EStG. Damit sollte eine “Vermeidung unkontrollierter Steuermindereinnahmen” sichergestellt werden. Die Verabschiedung dieses Entwurfs hätte bedeutet, dass letztmalig mit der Steuererklärung für das Steuerjahr 2022 die erhöhten AfA-Sätze geltend gemacht werden können. Wichtig wäre gewesen, dass der Bewertungsstichtag auf 2022 datiert ist. Ein einmalig  – aufgrund der kürzeren Restnutzungsdauer –anerkannter erhöhter AfA-Satz hätte auch für die Folgejahre fortgeschrieben werden können (bis das Objekt vollständig abgeschrieben oder aber verkauft ist). 

In der vom Bundestag verabschiedeten Fassung wurde die im Regierungsentwurf beabsichtigte Streichung der Ausnahmeregelung zum Ansatz einer kürzeren Nutzungsdauer für Gebäudeabschreibung (§ 7 Abs. 4 Satz 2 EStG) jedoch nicht umgesetzt (siehe Link). Der Bundesrat hat dem Jahressteuergesetz in seiner Sitzung am 16.12.2022 in der vom Bundestag verabschiedeten Fassung zugestimmt. Damit ist die Möglichkeit des Nachweis einer kürzeren (Rest-) Nutzungsdauer nach § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG weiterhin gegeben.

Sie haben zwei Möglichkeiten:

1. Sie beauftragen pro Eigentumswohnung je ein Gutachten mit klarem Bezug zur jeweiligen Wohnung
2. Sie beauftragen ein Gutachten für das gesamte Mehrfamilienhaus. In diesem Fall ist es wichtig, dass Sie auch die Modernisierungen (z.B. Bäder oder Innenausbau) und Zustände (z.B. Grundriss) in den anderen Wohnungen kennen. 

Die angewendete Methode zur Berechnung der Restnutzungsdauer (Immobilienwertermittlungsverordnung) sieht keine andere Möglichkeit vor. Das heißt die Beauftragung eines einzelnen Gutachtens, das sich auf mehrere ETWs in einem MFH bezieht, ist nicht möglich.